반응형 아파트 투자 이야기122 갭투자 전세 맞추기 5단계 요즘 전세 맞추기가 힘든 지역이 많습니다. 지역분석 후 매수하고 전세까지 원하는 가격에 세팅하면 투자의 절반 이상은 성공했다고 봅니다. 제가 하는 전세 맞추는 방법입니다. 신규투자 시 전세맞추기 5단계 ▶ 투자전 전세물량 파악 (전세수, 수리여부, 가격대, 네고 가능여부) 지역부동산 몇 군데 전세구하는척 전화합니다. 해당 지역출신 지인이 있으면 대신 부탁하면 좋구요. 전세가 거의 없으면 가장 좋고, 있더라도 수리물건이 없는데 가격대가 높고 네고도 잘 되지 않는다면 이 지역 전세는 잘 나간다고 볼 수 있습니다. 반대로 물건도 많고 수리도 잘해주며 가격 네고도 잘 해준다면 전세흐름이 좋지 않다고 볼 수 있습니다. ▶ 매수 후 전략세우기, 손님맞을 준비 아파트 매수 후 경쟁 전세물건들을 보고, 전략을 짭니다... 2019. 3. 13. 월세수익율 계산 시 생각의 전환 우리는 투자 시 월세수익율을 계산합니다. 보통 투자금 1억, 대출 7천만원, 월세 보증금 1천만원/월차임 30만원 시 수익율을 계산하면 - 대출이자 3% 시 이자 210만원, 월세 연수익 360만원해서 순수익은 150만원 - 투자금 2천만원으로 나누면 월세수익율은 7.5%가 되고 세금, 수수료 등을 고려하면 수익율은 좀 더 낮아집니다. 하지만, 시세차익형 투자를 할 때는 생각의 전환을 할 수 있습니다. 우리는 시세차익형 투자 시 수익의 극대화를 위해 보통 전세세팅을 합니다. 예를 들어, 매매가 1억원/전세 9천만원으로 세팅을 하면 투자금이 천만원이 되죠. 그렇다면 예로든 아파트의 실질적인 월세수익율은 얼마일까요? 전세투자 시 투자금이 천만원, 월세투자 시 투자금이 2천만원입니다. 그렇지만 전세투자 시 현.. 2019. 3. 13. 깨진 유리창의 법칙(아파트편) 깨진 유리창의 법칙은 원래 범죄이론에 적용되는 것으로 ‘깨진 유리창 하나를 그냥 내버려두면 전체 유리창이 깨진다’ 입니다. 아파트 매수/매도 시에도 깨진 유리창의 법칙은 적용됩니다. 다른 사람들이 놓친 깨진 유리창을 적절히 수리하면 좋은 물건을 싸게 매수할 수 있는 기회가 됩니다. 얼마전 매수한 탑층 곰팡이 있는집 집주인은 그 깨진 유리창을 크게 생각했고 자신의 집을 저평가하는 이유가 되었습니다. 투자자들도 그 집의 결로곰팡이에 시선을 빼앗겨 매매가는 계속 떨어졌습니다. 하지만, 그 결로곰팡이는 외벽에만 있어 간단한 단열작업으로 개선할 수 있는 문제였습니다. 결과적으로 그 물건을 두달전 같은 물건보다 천만원 싸게 매수할 수 있었습니다. 반대로 얼마전 씽크대 상판의 얼룩에 시선을 빼앗겨 매수하지 않은 집도.. 2019. 3. 13. 아파트투자 시 반복되는 심리 2018년 2월 글입니다. 투자를 시작한지 4년 6개월정도 되었네요. 2013년 처음 수도권에 투자하였고, 15년까지는 수도권 아파트만 매수하였습니다. 짧은 기간이었지만 느꼈던 것은 대다수의 투자자들의 심리가 반복된다는 것입니다. 2014년 말 첫 정모에 참석했을 때, 수도권말고 대구에 투자했어야 한다고 후회하는 투자자들이 많았습니다. 돌이켜보면 2013~14년은 수도권, 부산을 가장 싸게 매수할 수 있는 기회였고, 2014년 대구 구축 소형을 매수했다면 15년 더 큰 상승 후 16년 하락했을 겁니다. 16년 여름 이후 해운대, 화명동을 중심으로 부산이 급등하기 시작했습니다. 그러자 부산으로 투자자, 실수요자들의 관심이 몰렸고 가격은 더 올랐습니다. 저도 북구에 매수한 아파트들이 불과 2~3개월만에 4~.. 2019. 3. 13. 아파트 갭투자에 대하여.. 소액으로 전세를 끼고 하는 투자를 갭투자라고 합니다. 여기에서 파생되어 무피투자, 플피투자로 이어지기도 하죠. 처음 투자에 입문하여, 몇 천만원의 소액으로 단시간에 자산을 불릴 수 있는건, 갭투자만한게 없습니다. 타이밍 좋은 갭투자를 실패없이 이어간다면 어느덧 자산의 덩치가 커져있고 투자금도 늘어나 있습니다. 저 또한 5천만원의 자금으로 신축 한채 갭투자를 시작하여, 2년 후 자산 1억 3천만원에 아파트 5채의 다주택자가 되었습니다. 그리고 2년 후 자산 6억원에 12채.... 최근 투자한지 7년이 채안되어 자산은 40배 넘게 불어났고 28채의 다주택자가 되었습니다. 이렇게 투자를 하는동안 투자하고 2년 후 항상 투자금을 회수하였고, 다른 곳에 재투자할 수 있었습니다 . 갭투자의 가장 중요한 원리는 '전.. 2019. 3. 13. 대전광역시 알아보기(지역조사) 투자심리가 많이 가라앉은 요즘, 그래도 투자자들이 많이 모이는 지역은 대전광역시네요. 투자를 하며 조사한 대전광역시의 대략적인 정보입니다. 1. 3군 이외 지역 배제함 2. 모든 내용(학군, 상권)은 1군 위주로 작성 3. 1,2,3군 판단기준은 주관적임 4. 동구는 동이 워낙 작게 쪼개져 있고, 일부를 제외하고는 거주지가 아니기 때문에 큰 부분으로 정리 2019. 3. 13. 2018~2020년 인천광역시 공급량(입주물량) 분석 2017년말 이후 인천은 물량부담으로 주춤하고 있습니다. 지표에도 나타나고 있는 데요. 특히, 서구가 물량과잉으로 힘겨워하고 있습니다. 인천의 입주물량을 분석할 때는 김포, 부천, 시흥 등 인근 물량분석도 필수로 해야 합니다. ▶ 17년말 이후 서구, 중구, 계양구의 매매가 하락하였고, 미추홀구 제외 전역의 전세시장이 좋지 못합니다. ♥ 공급량은 전세에 즉각 영향을 미치고 매매 또한 하방압력을 받게 됩니다. ▶ 17년 4분기~18년 1분기 물량이 집중되었고, 18년 3분기~19년 1분기까지 지속적으로 물량이 많네요 ▶ 인천은 필요 수요량을 많이 잡는데, 그래도 18년은 공급과잉입니다. 19년은 중구를 제외하면 입주물량이 많이 감소합니다. ▶ 18년 물량 집중, 19년 2분기 이 후 입주물량 없어 전세 및.. 2019. 3. 13. 이전 1 ··· 12 13 14 15 16 17 18 다음 반응형
