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아파트 투자 이야기122

아파트.분양권 저층.고층 매수.매도 타이밍 아파트 고층을 매수할 타이밍은? 우리가 말하는 로얄동로얄층을 매수할 타이밍은 사람들이 그 단지를 찾지 않을 때이다. 매수심리가 죽어서 거래가 없으면 로얄층도 매도가 어렵고 가격이 떨어진다. 이럴 때에는 돈을 조금 더 주더라도 로얄층을 사야 한다. 해당 단지의 가격이 상승세로 돌아서면 거래량이 증가하면서 로얄층(고층)이 더 많은 가격상승을 하게 된다. 왜냐하면 가격이 상승해 버리면 매수자들은 해당 단지가 어차피 몇천만원이 오른 상태이기 때문에 '어차피 오른 가격에 사는데 더 좋은거 사자'는 심리로 바뀌게 되고, 역시 '좋은게 더 올라. 갈 놈만 간다' 하면서 고층을 매수한다. 또한 가격이 상승할 수록 투자금 줄이고 조금이라도 싸게 살려는 투자자보다 실수요 매수세가 붙기 때문에 로얄층의 가격 상승폭은 커진다.. 2021. 8. 27.
계약금 배액배상 과정과 세금처리 방법 전국 부동산 시장이 상승장이 되면서 계약금 배액배상도 빈번하게 일어나고 있다. 전국이 상승장이기 때문에 대부분 매도자가 팔고 나서 급등한 가격으로 계약금의 2배를 물어주고 계약을 해제하는 경우가 대부분이다. 계약금 배액배상의 절차는? 우리가 통상적으로 쓰는 공인중개사 협회 계약서 제5조[계약의 해제]에 계약의 해제를 위해서는 매도인은 계약금의 배액을 배상하고 매수인은 계약금을 포기하라고 되어 있다. 이 때 계약을 해제할 수 있는 기준은 중도금이 있을 때는 중도금 전이고 없을 때는 잔금을 기준으로 한다. 중도금 또는 잔금이 입금되면 매수인이 계약의 이행에 착수한 것으로 보고 더이상 계약을 해제할 수 없다. 배액배상 과정에는 아래와 같이 몇가지 논쟁이 있다. 1. 중도금 또는 잔금을 약정된 날짜보다 일찍 넣.. 2021. 8. 27.
분양권 취득세 정리 취득시기별 분양권 취득세율은? 1. ~2019.12.3 : 주택수 관계없이 1~3% 6~9억원 구간을 세분화한 개정법의 경우 분양권자에게 유리하면 적용을 불리하면 미적용한다. 즉, 취득가액 6~7.5억의 경우 취득세율 세분화가 유리하기에 개정법을 적용하고, 7.5~9억의 경우 불리하기에 개정법을 미적용하고 일괄 2%로 계산한다. 2. 2019.12.04 ~ 2020.07.10 : 4주택 이상 취득세율 4%(지방세 포함) 잔금기준 주택수에 따라 세율이 결정된다. 즉, 분양권 취득 당시 4주택 이상을 보유하더라도 잔금 시 4주택 미만이 되면1~3%의 취득세를 납부한다. 3. 2020.07.11 ~ 2020.08.11 : 다주택 취득세 중과 규제지역일 경우 1주택 1~3%, 2주택 8%, 3주택 이상 12% .. 2021. 8. 26.
[2020년투자지역]창원 성산반도유보라아이비파크 창원 성산반도유보라아이비파크를 투자한 이유는? 1. 줄어드는 부울경 입주물량 - 특히 창원은 22년 1분기 성산반도유보라아이비파크 입주 후 1년 이상 입주 전무 2. 부동산의 새로운 트렌드 - 신축이 입지를 이긴다. 3. 고분양가 논란으로 부산 거주자도 당첨 가능 4. 성산구.의창구 신축.준신축 아파트값 초강세 1. 창원은 몇년간의 과물량을 끝으로 과소물량구간으로 진입하였고, 특히 성산구쪽 신축은 매우 귀함. 2022년은 성산반도유보라아이비파크 제외하면 신축 입주가 전무하기 때문에 성산구 신축이라는 이유만으로 가격상승이유 충분함. 2. 90년대 대규모로 건설된 수도권 1기신도시, 해운대 그린시티, 창원 성산구 구축, 대전 둔산동 등의 연식이 30년을 향해가면서 구축의 노후화는 체감상 더더욱 커짐. 또한 .. 2021. 8. 26.
광주광역시에 저평가(?) 아파트가 많은 이유 광주광역시에는 왜 저평가 아파트가 많을까? 최근 광주광역시 아파트 투자를 하면서 투자의 이유가 대부분 '저평가 되어 있다.' 저평가 아파트가 많다.'이다. 광주광역시에 싼 아파트가 많은 이유는 시도별 주거형태 비율을 보면 어느정도 설명이 가능하다. 비슷한 컨디션인 아파트인데 다른 광역시는 2억대이고 광주광역시는 1억대이면 가격이 싼것은 분명하고, 입지를 상호 비교했을 때 저평가 되어 있다는 것이 틀린 말은 아니다. 다만 시도별 주거형태 비율의 특이점은 알고 접근 할 필요가 있다. 광주광역시는 아파트 비율이 65.5%로 전국에서 가장 높으며 다세대주택 비율은 1.1%로 전국에서 가장 낮다. * 세종시는 도시 특성상 예외로 한다. 대전.대구.인천.부산 등과 비교 시 아파트 비율이 10% 가까이 높다. 각 도.. 2021. 8. 26.
[2020년투자지역]양산 물금 우미린 양산 물금 우미린을 투자한 이유는? 1. 부산.양산.김해 줄어드는 입주물량 2. 서부산 대장입지인 화명동 2호선라인 상승 후 키맞추기 예상 3. 2013~2018년 장기간의 신도시 입주물량이 마감되는 전형적인 신도시 눌림 후 상승 구간 4. 2~3천만원 갭투자 가능 5. 우미린은 양산신도시에서 희소성 있는 2호선 역세권 입지(도보 10분 이내) 매수 당시 포인트는? 2020년 11월 양산신도시 전체 급등 직전 타이밍으로 대장단지인 대방 8차는 현장에서는 이미 급등이 진행된 상태 상승폭으로 볼 때 매수 당시 대방 시리즈 진입 타이밍이었으나 투자금 문제로 우미린 24평으로 투자처를 정함 급등 직전 타이밍에서는 두가지 선택이 필요 1. 배액배상 가능성을 열어 놓고 계약금을 많이 넣을 것인지 2. 배액배상을 당.. 2021. 8. 26.
인허가 물량으로 살펴본 지역별 공급 흐름(대전.울산.세종.기타지방) 대전.세종.울산의 인허가물량 흐름은? 대전과 세종은 더이상 따로 볼 수 없는 지역이 되었다. 인구 전입.전출 흐름을 보면 대전.세종이 밀접한 관계로 같은 생활권으로 어느정도 묶였다는 것을 확인 할 수 있으며, 실제 대전부동산 흐름도 상승.하락장에서 세종의 영향을 상당부분 받았음을 이미 확인하였다. 대전의 인허가물량이 2019년부터 급격히 늘어났음을 알 수 있다. 실제로 대전 곳곳에서 정비사업을 진행하고 있고 상승세가 계속 되는 만큼, 인허가물량도 계속 늘어날 것임은 분명해 보인다. 다만 세종시 물량이 급격히 줄어 들었고 올해 추이도 마찬가지이다. 올해는 세종시가 가격 조정을 받고 있기에 인허가 물량이 확 늘어날 가능성도 매우 낮다. 이러한 흐름이 계속된다면 대전의 초과공급물량은 세종의 과소공급으로 상쇄할.. 2021. 8. 26.
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