계약금 배액배상 과정과 세금처리 방법

전국 부동산 시장이 상승장이 되면서 계약금 배액배상도 빈번하게 일어나고 있다.

 

전국이 상승장이기 때문에 대부분 매도자가 팔고 나서 급등한 가격으로 계약금의 2배를 물어주고 계약을 해제하는 경우가 대부분이다.

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계약금 배액배상의 절차는?

우리가 통상적으로 쓰는 공인중개사 협회 계약서 제5조[계약의 해제]에 계약의 해제를 위해서는 매도인은 계약금의 배액을 배상하고 매수인은 계약금을 포기하라고 되어 있다.

 

이 때 계약을 해제할 수 있는 기준은 중도금이 있을 때는 중도금 전이고 없을 때는 잔금을 기준으로 한다.

 

중도금 또는 잔금이 입금되면 매수인이 계약의 이행에 착수한 것으로 보고 더이상 계약을 해제할 수 없다.

 

배액배상 과정에는 아래와 같이 몇가지 논쟁이 있다.

 

1. 중도금 또는 잔금을 약정된 날짜보다 일찍 넣으면 효력이 있을까?

 

특약사항에 '약정된 날짜가 아닐 때 중도금 또는 잔금을 미리 납부한 것은 무효로 한다'는 문구가 없다면 중도금 또는 잔금을 일찍 넣는 것은 효력이 있고 문제가 되지 않는다.

 

2. 매도인이 배액배상 의사를 물어왔을 때 중도금 또는 잔금을 넣으면 효력이 있을까?

 

중도금 또는 잔금납부전까지 배액배상을 하고 계약을 해제할 수 있는 것도 매도인의 권리이다. 즉, 먼저 매도인이 의사를 표현했다면 매수인은 배액배상을 받던지, 매도인과 매매가 재협상을 하던지 선택해야 한다.

 

3. 중도금 또는 잔금일부를 입금하면 효력이 있을까?

 

소송으로 가게 되면 다툼의 여지가 있다. 중도금 또는 잔금을 약정일 보다 일찍 완납을 한다면 문제될 것이 없지만, 그 금액이 소액이라면 다툼의 여지가 있다.

 

배액배상도 매도인의 권리이기 때문에 그 권리행사를 막기 위해서 소액을 입금한 것은 의도적 이기 때문에 판결과정에서 매수인이 완전 승소를 확신할 수는 없다.

 

다만 대부분 경험이 없는 매도인들은 중도금 또는 잔금의 일부가 입금되고 내용증명(법무사, 변호사를 통한 내용증명이면 더 효과적) 또는 문자로 더이상 계약을 해제할 수 없다고 하면 배액배상을 포기하고 수긍을 하게 된다.

 

소송과정을 겪어보지 않았기 때문에 상승폭이 매우 큰 금액이 아니라면 대부분 그냥 받아들인다.

 

그런데 이 때 약정에 없는 중도금을 넣거나 잔금의 일부 소액을 넣었는데 임자를 만난다면 소송까지 가는 것이다.

 

소송과정은 길고 조정과정을 거치기 때문에 현명하게 대응하여야 한다.

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배액배상을 당하지 않는 방법은?

1. 중도금 약정을 넣는다.

 

계약서 5조[계약의 해제] 조항에 확실히 나와 있기 때문에 중도금이 들어가면 계약해제를 할 수 없다.

 

가장 확실한 방법임.

 

처음 계약할 때 일주일 후에 여윳돈이 생겨서 중도금으로 좀 더 넣겠다, 잔금이 길어서 중도금으로 조금 넣겠다.하거나 미리 소장님과 얘기해서 중도금 조항을 은근슬쩍 넣는다.

 

2. 갭투자의 경우 전세계약금을 중도금으로 한다는 특약사항을 넣는다.

 

이 또한 전세계약금이 중도금이 되기 때문에 계약해제를 할 수 없다.

 

3. 중도금이나 잔금을 약정일 전에 입금한다.

 

특약사항에 먼저 넣지 말라는 조항이 없으면 효력이 있고 더이상 계약해제를 할 수 없다.

 

다만 돈이 없어서 중도금 또는 잔금의 일부를 이체하는 경우 분쟁의 소지는 남아 있다.

 

4. 분위기가 심상치 않으면 중도금 조항이 없더라도 소장님 통해서 중도금 입금의사를 자연스럽게 전달한다.

 

갑자기 돈이 생겨서 중도금 얼마를 입금하겠다고 하면 시장 상황에 예민하지 않은 매도인들은 대부분 알았다고 한다.

 

매도인이 중도금을 확인하였기 때문에 효력이 발생한다.

 

이 때 받는분 통장 표시에 '이름.**중도금' 이라고 정확히 기입해서 보낸다.

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배액배상 소득세 처리 절차는?

배액배상의 소득세는 누가 계약을 파기했던 매도인이 신고한다.

 

1. 매도인이 계약금 배액을 배상한 경우

 

해약금(계약금)에 대한 매수인의 기타소득세인 22%를 제하고 매수인에게 입금하고, 소득세 신고를 한다.

 

만약 계약금이 1억원일 경우, 1억원 + 7800만원인 1.78억원을 매수인에게 입금하고, 2200만원에 대한 기타소득신고를 세무서에 한다.

 

법적 신고기한은 배액배상을 한 다음달 10일까지이다.

 

즉 8월 11일에 배액배상을 하였다면 9월 10일까지 소득세 신고를 해야 하고 기한을 넘기면 가산세가 붙는다.

 

신고한 소득세는 다음해 5월 매수인 종합소득세 신고 시 다른 소득과 합산하여 정산한다.

 

매수인은 매도인으로부터 납부영수증을 받지 않더라도 홈택스에서 전산으로 확인가능하다.

 

2. 매수인이 계약금을 포기한 경우

 

이 경우에는 매도인이 이미 계약금을 가지고 있기 때문에 다른 절차없이 다음해 5월 종합소득세 신고 시 이 금액을 기타소득으로 신고하면 된다.

 

법인의 경우 소득세 처리 절차는?

출처 입력

법인의 경우 소득세 22% 납부의무가 없다.

 

따라서 법인 매수인의 경우 계약금의 배액을 모두 받은 후 3월 결산 때 기타소득으로 신고 후 과세구간에 따른 법인세만 납부하면 된다.