반응형 아파트 투자 이야기/아파트 투자일지26 [2021년 투자지역]인천 연수구 청학동 초기재개발 청학동 초기 재개발 과거와 현재의 가격 흐름은? 2021년 1-2월 설명절 전 투자금 1천만원 이하 2021년 2월 설명절 후 투자금 2천만원 이하 2021년 3월 투자금 3천만원 전후 2021년 4월 제2경인선 청학역 발표 후 투자금 5천만원 전후 2021년 6월 제2경인선 청학역 확정 및 추진위원회 설립 후 6천만원 전후 호가 5천만원 전후 거래 잘됨 보통 초기재개발 그림을 그리고 소문이 나기 시작하면 갭 2-3천에서 시작하고, 추진위원회 설립 및 동의서 징구까지 가면 갭 5-6천만원까지 가격이 오른다. 여기서 실제로 정비구역지정 및 조합설립까진 2년 정도의 시간이 더 필요하며 서울 제외 인천.경기권의 경우 갭 7-8천이 상승할 수 있는 마지노선이며, 정비구역지정.조합설립 등 뚜렷한 진행성과가 생겨야.. 2021. 8. 25. [2021년 투자지역]용현5 지구단위계획구역 용현5 지구단위계획구역이란? 2020년 ~2021년 상반기 예전에 재개발이 추진되었던 용현5구역에 초기 재개발 이슈로 투자자들 진입 용현4구역 시공사 선정 및 사업시행인가 준비로 용현1구역, 용현5구역도 투자자들 진입으로 매매가 활발하였음 용현5구역은 일부지역 도심재생사업지 선정과 고도제한에 의한 사업성 문제로 용현5 지구단위계획구역 일부만 묶어서 사업진행 지구단위계획구역 중 좌측에 있는 한 블럭은 다른 용현5구역의 진입로 확보를 위해 제외하고 나머지 세 블럭을 묶어서 사업을 진행 중 용현5 지구단위계획구역의 장점은? 1. 가로주택정비사업진행 가능 - 절차가 간소한 가로주택으로 진행가능하나 추진위에서 재개발로 진행 중 2. 경인고속도로 일반화 추진으로 입지가 달라질 곳 - 방음벽 철거 및 본격적인 공사가.. 2021. 8. 25. [2020년 투자지역]전주 태평아이파크 분양권 2020년 초 매수하였던 전주 태평아이파크 1. 2020년초 전주 투자의 이유 - 줄어드는 입주물량 - 유효입주물량(선호지역)은 더 적음 - 2019년말 청약 호조, 미분양 물량 감소 - 에코시티 포레나, 태평 아이파크, 효자 어울림힐스테이트 등 신축분양 시장이 완판과 함께 프리미엄이 형성되었고, 서완산 골드클래스 등 미분양 물량도 급격히 감소 대장급 단지 반등 - 송천KCC, 서부신시가지, 세븐.아르팰리스 등 준신축과 선호 구축이 반등 후 강세로 전환됨 2. 전주태평아이파크 투자의 이유 - 구도심 신축의 희소성 - 혁만에효로 불려지는 전주 택지지구는 도시규모에 비해서 큰편으로 이로 인해 많은 물량이 쏟아졌고, 상대적으로 원도심은 낙후됨. 하지만 2020년 초 혁만에효의 개발 및 입주가 마무리 되는 .. 2021. 8. 25. [2020년 투자지역]울산지웰시티자이 울산의 최근 공급흐름과 향 후 입주물량은? 2016년 입주물량이 많지 않았음에도 이전 높은 상승에 따른 피로감과 조선업 등 산업경기 불황에 따른 여파로, 분양물량에 무너지며 급락 2019년 입주물량까지 많아지며 울산 부동산 시장은 급격히 하락 하였으나, 마지막 물량에 투자자들이 몰리며 반등에 성공함 2020년 상반기 울산 남구.중구 중심으로 급등하며 부동산시장 뜨거워짐 2023년 상반기까지 공급 거의 없음 - 매매.전세 강세흐름 이어갈 것, 그 기간에 조정이 나온다면 실수요자는 매수 타이밍!! 울산 동구 지웰시티자이를 투자한 이유는? 1. 당시 울산 남구.중구의 급등에도 불구하고 동구는 안된다는 분위기 - 신축분양단지 경쟁율 낮아 당해(울산)가 아니라도 청약당첨 가능성 ↑ 2. 시장 흐름과 입지특성상 남.. 2021. 8. 25. [2021년투자지역]구미 원평아이파크더샵 투자의 이유 ▶ 구미의 랜드마크 단지가 될 입지.규모.브랜드 ▶ 입지의 희소성 : 구미 도시발달에 따른 특성 ▶ 교통 호재 : 광역철도 구미역 ▶ 천지가 개벽할 입지 : 1.2.3구역 재개발 완료 시 구미 최초의 도심 메가시티 완성 ▶ 입주물량 감소 : 2019년 막바지 물량을 끝으로 2020년~2023년까지 과소물량 구간으로 진입 구미의 지역 특징 ▶ 산업단지의 발달과 함께 도시가 형성되어 각 주거 중심지들이 흩어져 있음 ▶ 2019년까지 공급되었던 신축단지들은 대부분 택지지구에 조성됨 ▶ 이러한 지역적 특징에 기반하여 구미아이파크더샵은 구미 최초의 랜드마크 단지(대장입지 종결 가능), 구미 유일 구미역 인근 원도심지 재개발 신축 대단지로 '희소성' 있음 브(아이파크더샵).역(구미역).대(1610세대).. 2021. 8. 24. [2020년 투자지역]충북 청주 탑동힐데스하임 분양권 청주 입주물량 투자 당시 시세흐름 및 투자 예상(2020년 상반기) ▶ 전세가 18년 2분기까지 상승 ▶ 매매가는 15년 2분기부터 하락 ▶ 18년 엄청난 물량으로 전세도 무너짐 ▶ 전세가 3년간 상승하는동안 매매가 하락 ▶ 누적공급물량 많고, 주택보급율 118% ▶ 오래되지 않은 도시이고 택지비율도 높음 ▶ 분기별 공급물량이 1000세대 이하이면 바로 전세가 반등이 나옴 ▶ 세종과 통합물량 2000세대 이하이면 전세가 반등이 나옴 ▶ 앞으로 공급물량이 많지 않다면 21년 2분기부터 상승 가능성 있음 ▶ 따라서 21년 2분기 전세반등 후 상승추세 예상 ▶ 세종 물량이 적어서 본격상승은 21년 1분기, 선집입 타이밍은 20년 상반기 ▶ 하지만 신축비율이 높고 주택보급율이 높음점. 그리고 천안처럼 젊은 인구.. 2021. 8. 24. [2021년 투자지역]서울 강동구 길동 가로주택정비사업 가능한 빌라 투자 가로주택정비사업의 요건과 정책변화 ▶ 노후.불량건축물 3분의 2이상, 도로로 4면이 둘러쌓인 면적 1만 m2미만, 한 면이 최소 6m 이상 도로와 접해야 하며 단독.다가구 10가구 이상 ▶ 12.16대책에서 제2종일반주거지역(7층이하) 층수 규제 7층에서 15층으로 완화, 사업시행면적 2만m2로 완후, 용적율 법적 상한선까지(공적임대주택 20%이상 시) ▶ 분양가 상한제 피하려면 일반분양을 30채 이하로 지을것 왜 서울 강동구 길동인가? ▶ 규제로 저평가 받았던 제2종일반주거지역(7층이하)의 규제완화 움직임 ▶ 규제로 인해 빌라 매매가 및 지가 상대적으로 저렴 ▶ 도시계획에 의한 개발로 가로주택정비사업 요건 충족 쉬움(대부분의 블럭이 도로접함) ▶ 건물 노후화로 도심재생 필요(재개발, 가로주택정비사업, .. 2021. 8. 24. 이전 1 2 3 4 다음 반응형
