반응형 아파트 투자 이야기/아파트 투자일지26 [서울 초기재개발]서울 강동구 상일동 300번지 일대 재개발 추진 올해 초에 매수한 서울 강동구 상일동 빌라가 포함된 구역에서 드디어 재개발이 시작되려나 보다. 예상 구역도는 내가 예상한 대로 대부분이 노후 빌라와 주택으로 구성된 아랫쪽이 될것으로 보인다. 윗쪽 소유주분들은 통합해서 하는 것이 더 대단지가 될 것이기 때문에 좋을 것이라고 말한다. 사실 올해 초 저 지역을 발품했을 때 윗쪽은 상가가 많기도 한데다 상권이 워낙 발달되어 있었다. 길건너편 직장인 수요와 인근 대단지 주거수요가 혼재해서 위치적으로 상권이 굉장히 발달할 수 있는 자리이다. 저렇게 잘 돌아가는 상가는 동의를 받기가 힘들다. 잘 돌아가서 상가임대수익이 잘 나오는 상가를 몇 년동안 멸실하고, 아파트 단지내 상가에서 다시 시작하고 싶은 상가주인은 많지 않을 것이다. 여러 당근으로 설득을 하여야 하고, .. 2021. 8. 27. [2020년투자지역]매도 후 더 급등한 평택.인천 매수는 기술, 매도는 예술 부동산 거래를 하다보면 정말 와닿는 말이다. 매수를 할 때는 경험과 기술로 남들보다 싸게 살 수 있지만, 매도는 정확한 타이밍을 맞추기가 힘들다. 특히 급등장에서는 내가 생각했던 매매가보다 훨씬 많이 상승하는 경우가 많고, 상승추세 후반에 기울기가 더욱 가파르기 때문에 몇달 사이에 억대로 상승하는 경우도 흔하다. 고점에서 매도하는 것은 정말 힘들기에 무릎에 사서 어깨에 팔라는 투자 격언이 나온 것이다. 발목에 사서 허리에 매도한 평택.인천 법인투자가 한창 유행이던 2020년 봄에 사서 2020년말 ~ 2021년초에 매도하였다. 처음 매수 시에는 2년 이상의 투자로 샀지만, 법인규제(종부세)와 규제지역지정(개인명의 양도세) 변수를 만나며 아쉬운 매도를 하였다. 1. 평택 분양권 .. 2021. 8. 27. [2020년투자지역]창원 성산반도유보라아이비파크 창원 성산반도유보라아이비파크를 투자한 이유는? 1. 줄어드는 부울경 입주물량 - 특히 창원은 22년 1분기 성산반도유보라아이비파크 입주 후 1년 이상 입주 전무 2. 부동산의 새로운 트렌드 - 신축이 입지를 이긴다. 3. 고분양가 논란으로 부산 거주자도 당첨 가능 4. 성산구.의창구 신축.준신축 아파트값 초강세 1. 창원은 몇년간의 과물량을 끝으로 과소물량구간으로 진입하였고, 특히 성산구쪽 신축은 매우 귀함. 2022년은 성산반도유보라아이비파크 제외하면 신축 입주가 전무하기 때문에 성산구 신축이라는 이유만으로 가격상승이유 충분함. 2. 90년대 대규모로 건설된 수도권 1기신도시, 해운대 그린시티, 창원 성산구 구축, 대전 둔산동 등의 연식이 30년을 향해가면서 구축의 노후화는 체감상 더더욱 커짐. 또한 .. 2021. 8. 26. [2020년투자지역]양산 물금 우미린 양산 물금 우미린을 투자한 이유는? 1. 부산.양산.김해 줄어드는 입주물량 2. 서부산 대장입지인 화명동 2호선라인 상승 후 키맞추기 예상 3. 2013~2018년 장기간의 신도시 입주물량이 마감되는 전형적인 신도시 눌림 후 상승 구간 4. 2~3천만원 갭투자 가능 5. 우미린은 양산신도시에서 희소성 있는 2호선 역세권 입지(도보 10분 이내) 매수 당시 포인트는? 2020년 11월 양산신도시 전체 급등 직전 타이밍으로 대장단지인 대방 8차는 현장에서는 이미 급등이 진행된 상태 상승폭으로 볼 때 매수 당시 대방 시리즈 진입 타이밍이었으나 투자금 문제로 우미린 24평으로 투자처를 정함 급등 직전 타이밍에서는 두가지 선택이 필요 1. 배액배상 가능성을 열어 놓고 계약금을 많이 넣을 것인지 2. 배액배상을 당.. 2021. 8. 26. [2019년 투자지역]부산 북구 화명동 비스타동원3차 화명비스타동원3차를 투자한 이유는? 1. 급격히 줄어드는 부울경 입주물량과 서부산권 입주물량 전국적으로도 엄청난 공급량 추이를 보였던 창원.김해쪽 물량이 줄어들며 부울경물량이 급격히 감소하는 시기였음 특히나 창원.김해 물량의 영향을 많이 받는 서부산권은 물량 영향을 가장 많이 받을 것이라고 생각함 2019년-2020년 부산 투자의 핵심포인트는 수급적으로는 '동부산.서부산 2호선 역세권', 트렌드는 '개발' 이었음 2. 화명신도시 노후단지들의 엄청난 잠재 수요층 해운대 롯데캐슬스타 등 해운대 신축주복들과 용호동 W가 많이 오른 것은 다른 이유도 있겠지만, 해운대 그린시티와 용호동 메트로시티의 엄청난 배후수요도 한 몫을 하였다. 90년대 - 2000년 초반 신도시 아파트들의 노후화가 심화되는 시기에 젊은 세.. 2021. 8. 26. [2020년 투자지역]경남 창원 월영마린애시앙 창원 월영마린애시앙을 투자한 이유는? 부동산 가격이 오르는 것은 그 부동산을 파는 사람보다 살려는 사람이 많기 때문이다. 부동산의 가치와 가격이 올라가는 경우는 아래와 같다. 1. 흔하다가 귀해지는 부동산 2. 귀하다가 더 귀해지는 부동산 1번은 상승장 초입에 나오는 경우이고, 2번은 상승장이 진행되다 급등장에서 나오는 패턴이다. 창원 월영마린애시앙을 투자할 때에는 1번의 경우에 주목했다. 악성미분양으로 2020년 여름까지도 90%이상 미분양이었다. 하지만 경남권 물량자체가 줄어들고 있었고, 2021년부터 본격적인 과소물량 구간으로 진입하기에 결국엔 완판이 될 것이고 절대 잃지 않는 투자가 될 것이라고 생각했다. 부산 북구.강서구, 김해, 양산, 창원 입주물량은 2020년부터 급격히 줄어들었다. 월영마린.. 2021. 8. 26. [2021년 투자지역]나주혁신도시 빛가람동 루멘하임 나주혁신도시의 특징은? 지방혁신도시 유일한 전남.광주 통합 혁신도시로 다른 혁신도시보다 규모가 크다. 규모가 큰 만큼 한국전력, 한국농어촌공사 등 굵직굵직한 공공기관이 많다. 광주 남구와 자차로 30분 내외의 거리로 광주의 위성도시 성격이 강하다. 호수공원을 중심으로 상권과 주거지가 형성되어 있어서 공원과 중심상권에 가까울수록 좋은 입지다. 광주.전남의 공급흐름과 특징은? 광주.전남의 공급은 20년 4분기부터 줄어들어 22년 2분기까지 부족한 편이고, 21년 4분기에는 공급이 전무하다. 하지만 몇년간의 과물량과 22년의 과물량으로 수도권처럼 빌라까지 다 오르는 상승보다는 선별적인 상승의 확율이 높다. 즉, 투자자와 실거주가 혼재하여 매수에 참여할 수 있는 지역과 단지 또는 요즘 트렌드인 공시가 1억 + .. 2021. 8. 25. 이전 1 2 3 4 다음 반응형
