[2021년 투자지역]인천 연수구 청학동 초기재개발

청학동 초기 재개발 과거와 현재의 가격 흐름은?

2021년 1-2월 설명절 전 투자금 1천만원 이하

 

2021년 2월 설명절 후 투자금 2천만원 이하

 

2021년 3월 투자금 3천만원 전후

 

2021년 4월 제2경인선 청학역 발표 후 투자금 5천만원 전후

 

2021년 6월 제2경인선 청학역 확정 및 추진위원회 설립 후 6천만원 전후 호가 5천만원 전후 거래 잘됨

 

보통 초기재개발 그림을 그리고 소문이 나기 시작하면 갭 2-3천에서 시작하고, 추진위원회 설립 및 동의서 징구까지 가면 갭 5-6천만원까지 가격이 오른다.

 

여기서 실제로 정비구역지정 및 조합설립까진 2년 정도의 시간이 더 필요하며 서울 제외 인천.경기권의 경우 갭 7-8천이 상승할 수 있는 마지노선이며, 정비구역지정.조합설립 등 뚜렷한 진행성과가 생겨야 1억을 넘겨 더 큰 상승으로 갈 수 있다.

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초기 재개발 투자 시 우선 시 해야할 기준은?

1. 투자금이 가장 중요 - 투자자들은 갭 **로 진입하기에 갭이 작은 전세낀 물건을 선점하는 것이 좋다. 만약 투자자가 몰리게 되면 빌라 같은 경우 아파트보다 더 전세 맞추기가 힘들고, 수리비 등 추가비용도 많이 필요하다.

 

2. 가상 프리미엄 - 초기 재개발은 가치평가가 불가능 하기에 가격 기준을 잡기 위해 매매가에서 공시지가의 130% 또는 140%를 빼서 가상피라고 얘기한다. 이왕이면 가상 프리미엄이 낮은 물건이 좋다. 왜냐하면 사업이 진행될 수록 매수하는 사람들이 가피를 기준으로 매매를 하기 때문에 처음부터 가피가 적은 물건이 더 많은 시세차익을 남길 수 있다.

 

3. 노후도 높은 곳의 신축빌라가 유리 - 어떻게 보면 가장 중요한 기준이라 할 수 있다. 초기재개발은 진행되는데 시간이 많이 걸리는데 신축급의 빌라를 매입하게 되면 관리도 쉽고, 전세가를 계속 높일 수 있어서 투자금을 회수하며 시간을 내편으로 만들 수 있다.

 

4. 역세권 등 입지가 뛰어나거나 호재가 있는 곳 - 호재가 있는 곳은 단기간에 투자자들이 이슈에 따라 모일 수 있기 때문에 가격탄력이 좋고, 입지가 뛰어난 곳은 토지를 산다는 개념으로 사놓으면 개발압력이 높아서 진짜 재개발로 갈 수 있는 확율이 높다.

 

연수구 청학동 재개발은 제2경인선 청학역이라는 대형호재가 있기 때문에 초기 재개발 투자처로는 매력적인 곳이다.

 

5. 노후도 - 일단 노후도가 어느정도 나오는 곳을 기준으로 해서 시조례를 찾아서 정말 가능한 곳인지 확인할 필요가 있다. 노후도.호수밀도.과소필지 등은 재개발지로 선정되는데 있어서 필수적인 항목이기 때문이다.

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청학동 재개발 현재 매수포인트는?

현재 지구단위계획구역으로 재개발이 추진되고 있지만 가장 가능성이 높은 곳으로 구역을 좁히는 것이 좋다.

 

용현1구역, 5구역 등 크게 시작했던 지역들 중에서 구역내에서도 조건이 다른 곳은 결국은 따로 진행되었다.

 

청학동 재개발도 그렇게 흘러갈 가능성이 매우 높다.

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청학동 재개발 중 우선 매수할 구역은?

개인이 판단해야 하지만 노후도.위치.토지이용계획원을 참고하여 윗쪽구역의 청학로를 중심으로 분기된 양옆의 구역이 가장 안전할 것으로 판단한다.

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