반응형 아파트 투자 이야기/투자의 기술(Tip)12 아파트투자 시 지역분석의 중요성과 지역분석 손쉽게 하는 방법 지역분석은 왜 중요한가? 수요와 공급 등 데이터분석을 통한 부동산 투자가 유행한 이후 지역분석에 소홀한 경우가 많습니다. 물론 수급 불균형인 지역은 대부분의 단지가 오르겠지만, 지역분석을 제대로 하고 들어가면 수익율을 극대화하고 리스크를 최소화 할 수 있습니다. 그리고 부동산 투자는 상승.하락 싸이클을 반복하기 때문에, 지역분석을 한번 제대로 해놓으면 해당 지역에 다시 투자할 때 효율을 더욱더 높일 수 있습니다. 지역분석이 제대로 되어 있으면 지역의 급지가 머릿속에 들어오고, 현재 시점에서 진입할 곳을 투자금에 맞춰서 최적화 할 수 있습니다. 또한 그 지역의 개발계획과 확장성, 택지 및 원도심의 선호도 등을 분석하여 진입시점과 지역을 특정할 수 있습니다. 말그대로 수급불균형으로 '삽으로 푸면 다 돈인 지.. 2021. 9. 13. 신축만큼 오르는 준신축.구축 아파트의 이해(구축 아파트 투자의 기준점 찾기) 몇년 전부터 신축 트렌드가 강해졌고, '연식이 입지를 이기는 경우'가 많습니다. 이러한 트렌드 속에서 지역 상승율 상위권에는 신축아파트들이 대부분입니다. 하지만 이러한 신축 트렌드 속에서도 신축만큼 오르는 준신축.구축 아파트들이 있습니다. 신축만큼 오르는 준신축.구축 아파트의 비밀은? 이러한 아파트들은 입지의 희소성에 답이 있습니다. 그 지역에 신축이 공급되어도 더이상 대체할 수 없는 입지에 있는 준신축.구축 아파트들은 신축이 오를 때 신축만큼 상승합니다. 예를 들어 부산광역시의 경우 2013-2014년 입주한 재개발 1세대가 여기에 해당합니다. 대표적인 아파트로 해운대자이.장전래미안.사직롯데캐슬.대연혁신 등이 있으며 이 아파트들은 항상 선두에서 신축의 상승폭 못지않게 상승합니다. 연식이 입지를 이긴다 .. 2021. 9. 12. 토지공개념에 기초한 좋은 입지 아파트 찾기 토지공개념이 나온 배경은? 토지공개념이 나온 배경은 '지주는 땅을 소유했다는 이유만으로 대부분의 이익을 다가져간다'는 것입니다. 공공이 인프라를 개발하고 그에 따라 땅값이 오르는 것인데, 모든 이익을 지주가 가져 가기 때문에 사회에 환원해야 한다는 것입니다. 개인의 토지소유를 제한하는 것은 현재도 논란이 많은 문제이고, 기본적으로 시세차익을 사회에 환원하는 것은 세금납부를 통해서 이루어 지고 있습니다. 토지공개념이 나온 배경에 따른 사야 할 입지는? 우리는 이 말에 주목해야 합니다. '공공이 인프라를 개발하고 그에 따라 땅값이 오른다' 즉 가만히 있어도 공공이 인프라를 개발하여 내가 가진 땅과 주택이 오를 수 있는 곳을 선점해야 합니다. 그런 곳은 개발압력이 높아서 부동산 싸이클에 따라 상승과 하락만 반.. 2021. 8. 28. 부동산투자자가 삼성전자(갤럭시) 핸드폰을 사용해야 하는 이유(분양권 명의변경청구소송 승소) 2020년 매수했던 분양권이 단기에 급등하면서 소송까지 이어졌다. 그런데 소송 진행 중에 분양권 가격은 더 많이 올라서 결국 판결까지 가게 되었다. 매도인은 분양권 가격이 급등하자 변호사에게 상담을 받았고, 계약서 특약사항 문구 하나를 약점으로 잡아서 계약금 배액배상을 하고 계약해제를 요구하였다. 계약의 과정과 진실은 매도.매수.부동산 모두가 알고 있었지만 결국에는 그것을 증명할 수 있느냐가 중요했다. 소송과정에서 큰 힘을 발휘했던 것이 녹취록과 문자메시지였다. 녹취록에 상대방이 반박할 수 없는 진실이 수 없이 묻어 있었고, 이는 판결문에도 그대로 인정되어 완전 승소를 할 수 있었다. 뜻하지 않은 소송으로 장기간 고생했지만 그 경험에서 얻을 수 있는 것들도 많았다. 그리고 삼성(갤럭시) 핸드폰의 자동녹음.. 2021. 8. 27. [시간을 사는 투자]내가 고분양가 단지를 선택한 이유 2017년 해운대 롯데캐슬스타 분양권을 매수하였다. 프리미엄 900만원.총 매매가 7.06억이었고, 계약금 7천만원과 프리미엄까지 해서 약 8천만원의 투자금이 들었다. 당시 3년 넘게 투자를 지속하면서 어느정도 성과를 내고 있었지만 실거주 집이 필요하였다. 적은 종잣돈으로 투자를 하다 보니 결혼 후 2년마다 이사를 하였고, 보증금이 거의 없는 월세살이만 하였다. 첫째 아들이 초등학교 가기 전에는 정착하기로 계획을 잡고 있었지만 해운대 실거주 집을 사기는 쉽지 않았다. 70-80% 대출을 받더라도 5-6억대 아파트는 최소 1.5~2억정도의 돈이 필요하였고, 투자금을 쥐어짜서 투자하는 상황에서는 큰 돈이었다. 그래서 선택했던 곳이 해운대 롯데캐슬스타이고 그 이유는, 1. 고분양가 단지 고분양가로 말이 많았던.. 2021. 8. 27. 아파트.분양권 저층.고층 매수.매도 타이밍 아파트 고층을 매수할 타이밍은? 우리가 말하는 로얄동로얄층을 매수할 타이밍은 사람들이 그 단지를 찾지 않을 때이다. 매수심리가 죽어서 거래가 없으면 로얄층도 매도가 어렵고 가격이 떨어진다. 이럴 때에는 돈을 조금 더 주더라도 로얄층을 사야 한다. 해당 단지의 가격이 상승세로 돌아서면 거래량이 증가하면서 로얄층(고층)이 더 많은 가격상승을 하게 된다. 왜냐하면 가격이 상승해 버리면 매수자들은 해당 단지가 어차피 몇천만원이 오른 상태이기 때문에 '어차피 오른 가격에 사는데 더 좋은거 사자'는 심리로 바뀌게 되고, 역시 '좋은게 더 올라. 갈 놈만 간다' 하면서 고층을 매수한다. 또한 가격이 상승할 수록 투자금 줄이고 조금이라도 싸게 살려는 투자자보다 실수요 매수세가 붙기 때문에 로얄층의 가격 상승폭은 커진다.. 2021. 8. 27. 수요의 시간이동과 매매/전세 오르는 간단한 원리 의.식.주 우리가 살아가는데 꼭 필요한 것들입니다. 그 중에서 '주', 우리는 살면서 매매/전세/월세 중 하나를 선택해야만 하죠. 금리, 심리, 정부정책에 의해 사람들은 매매를 선택하기도 하고 전세를 선택하기도 합니다. 그렇다면 지금 서울의 상황은? 서울은 집값이 더 오를 것이라 생각하기 때문에 집을 찾는 사람은 '매매'를 선택합니다. 그리고 집을 가진 사람은 '매도'를 하지 않고 '전세'를 선택합니다. 파는 사람이 없는데 살려는 사람이 많으니 가격이 올라갑니다. 반면 매수를 많이 하는만큼 전세/월세 수요는 줄어들겠죠? 그런데 서울은 전세가 또한 올라갑니다. 서울은 절대공급량 자체가 모자른데다, 신규수요자/무주택자/투자자 모두 '매매'로 수요가 몰리니 가격이 상승하는 것입니다. 그렇다면 지금 부산의 상황.. 2019. 3. 14. 이전 1 2 다음 반응형
