반응형 아파트 투자 이야기/투자의 기술(Tip)12 갭투자 전세 맞추기 5단계 요즘 전세 맞추기가 힘든 지역이 많습니다. 지역분석 후 매수하고 전세까지 원하는 가격에 세팅하면 투자의 절반 이상은 성공했다고 봅니다. 제가 하는 전세 맞추는 방법입니다. 신규투자 시 전세맞추기 5단계 ▶ 투자전 전세물량 파악 (전세수, 수리여부, 가격대, 네고 가능여부) 지역부동산 몇 군데 전세구하는척 전화합니다. 해당 지역출신 지인이 있으면 대신 부탁하면 좋구요. 전세가 거의 없으면 가장 좋고, 있더라도 수리물건이 없는데 가격대가 높고 네고도 잘 되지 않는다면 이 지역 전세는 잘 나간다고 볼 수 있습니다. 반대로 물건도 많고 수리도 잘해주며 가격 네고도 잘 해준다면 전세흐름이 좋지 않다고 볼 수 있습니다. ▶ 매수 후 전략세우기, 손님맞을 준비 아파트 매수 후 경쟁 전세물건들을 보고, 전략을 짭니다... 2019. 3. 13. 월세수익율 계산 시 생각의 전환 우리는 투자 시 월세수익율을 계산합니다. 보통 투자금 1억, 대출 7천만원, 월세 보증금 1천만원/월차임 30만원 시 수익율을 계산하면 - 대출이자 3% 시 이자 210만원, 월세 연수익 360만원해서 순수익은 150만원 - 투자금 2천만원으로 나누면 월세수익율은 7.5%가 되고 세금, 수수료 등을 고려하면 수익율은 좀 더 낮아집니다. 하지만, 시세차익형 투자를 할 때는 생각의 전환을 할 수 있습니다. 우리는 시세차익형 투자 시 수익의 극대화를 위해 보통 전세세팅을 합니다. 예를 들어, 매매가 1억원/전세 9천만원으로 세팅을 하면 투자금이 천만원이 되죠. 그렇다면 예로든 아파트의 실질적인 월세수익율은 얼마일까요? 전세투자 시 투자금이 천만원, 월세투자 시 투자금이 2천만원입니다. 그렇지만 전세투자 시 현.. 2019. 3. 13. 깨진 유리창의 법칙(아파트편) 깨진 유리창의 법칙은 원래 범죄이론에 적용되는 것으로 ‘깨진 유리창 하나를 그냥 내버려두면 전체 유리창이 깨진다’ 입니다. 아파트 매수/매도 시에도 깨진 유리창의 법칙은 적용됩니다. 다른 사람들이 놓친 깨진 유리창을 적절히 수리하면 좋은 물건을 싸게 매수할 수 있는 기회가 됩니다. 얼마전 매수한 탑층 곰팡이 있는집 집주인은 그 깨진 유리창을 크게 생각했고 자신의 집을 저평가하는 이유가 되었습니다. 투자자들도 그 집의 결로곰팡이에 시선을 빼앗겨 매매가는 계속 떨어졌습니다. 하지만, 그 결로곰팡이는 외벽에만 있어 간단한 단열작업으로 개선할 수 있는 문제였습니다. 결과적으로 그 물건을 두달전 같은 물건보다 천만원 싸게 매수할 수 있었습니다. 반대로 얼마전 씽크대 상판의 얼룩에 시선을 빼앗겨 매수하지 않은 집도.. 2019. 3. 13. 아파트투자 시 반복되는 심리 2018년 2월 글입니다. 투자를 시작한지 4년 6개월정도 되었네요. 2013년 처음 수도권에 투자하였고, 15년까지는 수도권 아파트만 매수하였습니다. 짧은 기간이었지만 느꼈던 것은 대다수의 투자자들의 심리가 반복된다는 것입니다. 2014년 말 첫 정모에 참석했을 때, 수도권말고 대구에 투자했어야 한다고 후회하는 투자자들이 많았습니다. 돌이켜보면 2013~14년은 수도권, 부산을 가장 싸게 매수할 수 있는 기회였고, 2014년 대구 구축 소형을 매수했다면 15년 더 큰 상승 후 16년 하락했을 겁니다. 16년 여름 이후 해운대, 화명동을 중심으로 부산이 급등하기 시작했습니다. 그러자 부산으로 투자자, 실수요자들의 관심이 몰렸고 가격은 더 올랐습니다. 저도 북구에 매수한 아파트들이 불과 2~3개월만에 4~.. 2019. 3. 13. 아파트 갭투자에 대하여.. 소액으로 전세를 끼고 하는 투자를 갭투자라고 합니다. 여기에서 파생되어 무피투자, 플피투자로 이어지기도 하죠. 처음 투자에 입문하여, 몇 천만원의 소액으로 단시간에 자산을 불릴 수 있는건, 갭투자만한게 없습니다. 타이밍 좋은 갭투자를 실패없이 이어간다면 어느덧 자산의 덩치가 커져있고 투자금도 늘어나 있습니다. 저 또한 5천만원의 자금으로 신축 한채 갭투자를 시작하여, 2년 후 자산 1억 3천만원에 아파트 5채의 다주택자가 되었습니다. 그리고 2년 후 자산 6억원에 12채.... 최근 투자한지 7년이 채안되어 자산은 40배 넘게 불어났고 28채의 다주택자가 되었습니다. 이렇게 투자를 하는동안 투자하고 2년 후 항상 투자금을 회수하였고, 다른 곳에 재투자할 수 있었습니다 . 갭투자의 가장 중요한 원리는 '전.. 2019. 3. 13. 이전 1 2 다음 반응형
