청주 입주물량
투자 당시 시세흐름 및 투자 예상(2020년 상반기)
▶ 전세가 18년 2분기까지 상승
▶ 매매가는 15년 2분기부터 하락
▶ 18년 엄청난 물량으로 전세도 무너짐
▶ 전세가 3년간 상승하는동안 매매가 하락
▶ 누적공급물량 많고, 주택보급율 118%
▶ 오래되지 않은 도시이고 택지비율도 높음
▶ 분기별 공급물량이 1000세대 이하이면 바로 전세가 반등이 나옴
▶ 세종과 통합물량 2000세대 이하이면 전세가 반등이 나옴
▶ 앞으로 공급물량이 많지 않다면 21년 2분기부터 상승 가능성 있음
▶ 따라서 21년 2분기 전세반등 후 상승추세 예상
▶ 세종 물량이 적어서 본격상승은 21년 1분기, 선집입 타이밍은 20년 상반기
▶ 하지만 신축비율이 높고 주택보급율이 높음점. 그리고 천안처럼 젊은 인구 비중이 높은점 등을 고려하여 신축분양권 투자가 유망해 보임. 21년 2분이 이 후 입주하는 분양권으로 소액으로 들어갈것
▶ 탑동 힐데스하임처럼 소액이고 시간을 벌 수 있는 분양권이면 시세가 약간 높더라도 괜찮음
인근 단지와 시세비교
▶ 실제 분양가가 예상분양가 보다 약간 높게 나와 미분양 후 선착순 매수를 노렸으나 생각보다 매수세가 강하여 실패함
청주 주택보급율 2018년 기준 118.2%의 의미
▶ 청주는 주택보급율, 자가점유율이 높아 새 아파트 또는 선호지역만 공략
▶ 구축 갭투자는 시세상승이 힘들고, 투자수요로 시세가 상승한다고 해도 나중에 매도가 힘들 수 있음
투자결과 및 앞으로의 계획
▶ 예상치 못한 분양권 초피(34평 로얄층 3천만원 이상)로 당황했으나 저층을 공략하여 앞동 2층 프리미엄 200만원에 매수
▶ 그 외 비슷한 가격에 지인들 분양권 4개 잡아줌
▶ 투자금 총액 약 1400만원으로 소액투자
▶ 2020년 상반기 예상보다 빠른 청주시장 과열로 조정지역지정되며 시장 냉각
▶ 투자 당시 상승 예상했던 21년초부터 분양권, 선호단지 위주로 청주시장 반등
▶ 투자한 탑동힐데스하임은 앞동 2층 기준 프리미엄 6천-7천만원 시세 형성 중
▶ 당분간 시세상승 예상되어 분양권 등기 후 매도 예정
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