5대광역시 위치에 따른 투자전략 by 5분위지수

5대광역시 중에서도 양극화가 이루어지는 곳이 있습니다.

규제로 인한 '똘똘한 한채', 특목고/자사고 폐지에 따른 학군지역 선호도 증가 등을 원인으로 꼽는데요.

정도는 다르지만, 사실 양극화는 17년 8.2대책전 상승장을 이끈 부산에서도 있었습니다.

주1) 5분위 평균주택가격은 주택가격을 가격순으로 5등분한 5개 분위별 평균주택가격
주2) 주택가격 5분위 배율은 주택가격 상위 20% 평균(5분위 가격)을 주택가격 하위 20% 평균(1분위 가격)으로 나눈 값이며, 고가주택과 저가주택간의 가격격차를 나타내는 것으로 배율이 높을수록 가격 격차가 심하다는 것을 의미

→  16년 부산상승 때 5분위 주택가격이 크게 오르고, 1,2분위 주택가격은 크게 오르지 못했습니다.
→  그리고 18년 이 후 부산이 하락세로 접어들며, 많이 올랐던 5분위 주택가격이 가장 큰 폭으로 조정을 받고 있습니다.

♥ 똘똘한 한채, 학군 등으로도 양극화가 발생하지만, 정비사업이 활발한 광역시에서도 양극화가 발생함을 알 수 있습니다. 입지가  좋은 곳에 새 아파트가 들어서고, 또한 일반분양분은 적기 때문에, 입지 + 신축 +  가격 + 희소성으로 그 지역의 주택가격이 탄력을 받게 됩니다. 정비사업은 또한 이주수요로 인해 그 지역의 매물부족도 야기하므로 선호지역의 주택가격이 더 큰폭으로 오르게 됩니다.

♥ 그리고 지금의 서울처럼 키맞추기 장세가 진행되어야 하는데, 만약 입주물량이 쏟아진다면 키맞추기 할 시간을 주지 않고 조정을 받게 됩니다.

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♥ 부산을 보면 많이 오른 곳이 더 많이 조정 받음을 알 수 있습니다.

♥ 2015-2016년 부산처럼 2차 상승구간에서는 누적된 인허가물량이 한꺼번에 쏟아지므로, 많이 상승한 곳에 추가매수는 조심해야 한다고 생각합니다. 특히, 대기 중인 중심지물량이 많거나, 투자금이 많이 들어가면 타격이 더 크겠죠. 그리고 연식, 입지가 뛰어난 곳은 가격방어력이 좋으나, 약간 떨어지는 곳이 조정을 먼저 받고 있습니다.

제가 생각하는 투자전략은
→ 정비사업과 신축이 이끄는 양극화 시장의 경우,
1. 연식, 입지 좋은 선호 아파트 중 덜 오른 곳에 투자한다.
2. 골든크로스 구간(전체 입주 감소 + 멸실물량 최대)에 매도할 수 있게 구축 역세권 단지에 타이밍 좋게 소액 갭투자한다.

→ 중심지 정비사업이 활발하지 않은 비양극화 시장의 경우,
1. 갭을 줄여 중심지 구축에 선제 진입한다.
2. 양극화가 진행되면 크게 오를 도심 재건축/재개발/신축에 진입한다.

제 개인적인 생각이며,
각 광역시 위치, 향 후 입주물량, 특성을 고려하여 각각 투자전략을 생각할 수 있을거 같습니다.

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