부산광역시 해운대구(신시가지, 중동)의 미래 by 입주물량

2016년 급상승 이 후 신시가지는 큰 폭의 조정을 받고 있습니다.

신시가지가 직면한 가장 큰 단점인 '노후화'를 대체할만한 신축의 입주가 많기 때문인데요.

그렇다면 앞으로는 어떤 흐름을 보일지 과거와 현재를 통해 미래를 예상해 보겠습니다.

1. 해운대구 개별 공급량

18년 1분기 우동 자이2차/경동리인, 19년 3, 4분기 마린자이/비스타/엘시티, 20년 3분기 중동롯데캐슬

 

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2. 해운대구 + 기장군 공급량 

13년 1분기~15년 1분기 정관신도시 입주, 20년 1분기~4분기 일광신도시 입주

 

3. 해운대구 + 남구 + 수영구 + 기장군 공급량

17년 3분기~18년 3분기 남구, 수영구, 해운대구 2호선 라인 물량 집중

 

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4. 해운대 대림 1차  20평대 매매 및 전세(2010.01~2014.12) 

 

5. 해운대 대림 1차 20평대 매매 및 전세(2015.01~현재)

 

6. 해운대 대림 1차 30평대 전세(2015.01~현재)

 

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7. 해운대구 전입전출(2013.01~2014.12)

 

8. 해운대구 전입전출(2015.01~현재)

→ 해운대구는 기장군 및 양산시로 인구를 많이 뺏기고 있습니다. 2013~2015년 정관신도시 입주 시에는 매매는 소폭 조정받고 전세는 상승하였습니다. 이는 지하철 2호선을 이용하는 젊은 부부수요가 전세가를 받쳐줬기 때문입니다.

→ 작년말부터 신시가지 20평대 전세가 급격히 무너졌는데, 이는 지하철 2호선 라인 공급과잉으로 신시가지 20평대 전세가 전체적으로 조정을 많이 받았습니다. 30평대는 매매는 조정을 받았지만 전세는 거의 조정을 받지 않았습니다. 이는 신시가지 중고등학생이 있는 수요층 이탈은 제한적이라는 것입니다.

→ 2020년 일광신도시 입주 시 동해남부선을 공유하기 때문에 ,신시가지 20평대 중심으로 다시 한번 조정을 받을 가능성이 커보이네요. 신시가지는 노후화되어 전세가 받쳐주지 않으면 매매가 힘을 받기 힘듭니다. 신시가지 20평대를 보유 중이라면 장기로 가져가서 버티거나, 물량이 줄어드는 18년 4분기 반등 시 매도하는 것이 좋을거 같네요.

→ 중동 신축은 해운대구에서 가장 좋은 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 근거는 신시가지 30평대 전세 흐름에서 보이듯이, 중고등학생이 있는 가정은 신시가지를 떠나지 못합니다. 하지만 이들도 신축에 목말라 있기 때문에, 학군 인프라를 공유하는 중동 신축의 잠재수요는 커보이네요. 물론, 부산 시장이 전체적으로 침체가 이어진다면 상승은 제한적입니다.

♥ 입주물량과 과거흐름을 보았을 때, 향 후 2~3년간 중동 신축 강보합, 해운대 신시가지 20~30평대 약보합을 예상해봅니다. 20평대 전세가 바닥을 다지고 다시 상승할 때 신시가지가 다시 한번 투자처로 부각될거 같네요.