월세수익율 계산 시 생각의 전환

우리는 투자 시 월세수익율을 계산합니다.

보통
투자금 1억, 대출 7천만원, 월세 보증금 1천만원/월차임 30만원 시 수익율을 계산하면 
- 대출이자 3% 시 이자 210만원, 월세 연수익 360만원해서 순수익은 150만원
- 투자금 2천만원으로 나누면 월세수익율은 7.5%가 되고 세금, 수수료 등을 고려하면 수익율은 좀 더 낮아집니다.

 

하지만, 시세차익형 투자를 할 때는 생각의 전환을 할 수 있습니다.
우리는 시세차익형 투자 시 수익의 극대화를 위해 보통 전세세팅을 합니다.
예를 들어, 매매가 1억원/전세 9천만원으로 세팅을 하면 투자금이 천만원이 되죠.

 

그렇다면 예로든 아파트의 실질적인 월세수익율은 얼마일까요?
전세투자 시 투자금이 천만원, 월세투자 시 투자금이 2천만원입니다.
그렇지만 전세투자 시 현금흐름은 0원, 월세투자 시 현금흐름은 150만원(년)입니다.
천만원 더 투자하고 현금흐름을 150만원 얻는 구조입니다.

 

결론적으로 어느 지역의 매매가 1억원의 아파트를 시세차익을 위해 투자한다면 월세수익율은 실질적으로 15%가 되는 것이죠.

 

단기간에 큰 수익을 위해서 전세 갭투자 위주로 세팅하는 것도 좋지만, 전세/월세 투자금 비교 후 실질적인 월세수익율을 계산해 보면 의외의 현금흐름을 발견하실 수 있습니다.

 

이번에 매수한 아파트 매매가는 1억 8000만원이고, 중도금 1억 2700만원을 주는 조건으로 싸게 계약을 했습니다.

올수리 후 전세는 1억 7000만원으로 세팅할 예정이었습니다.

 

물론, 저 큰 돈은 소장님한테 빌려서 충당하였습니다.

 

그런데 법인에서 빠른 입주를 원해서 수리 후 바로 입주하는 조건으로 보증금 1억 6000만원에 월세 5만원을 원했습니다.

 

간단히 계산하면 수리비 포함 약 2600만원 투자로 수익율 약 2.3% 이하가 됩니다.

 

하지만, 빠른 입주로 인해서 아끼는 이자비용 약 80만원을 생각하면 1년 현금수익은 100만원이 되고, 천만원 투자해서 100만원을 얻는 구조가 되어 실질적인 월세수익율은 10%가 됩니다.

 

월세수익율 계산 시 생각의 전환으로 임대인/임차인 모두 윈윈하는 투자를 할 수 있습니다.