멸실물량을 통한 각 도시별 도심재생 진행속도 살펴보기

멸실물량이 의미하는 것은?

주택멸실물량은 아파트.다가구.다세대.주택 등이 멸실된 합계를 통계로 나타낸 것이다.

 

도심재생 초창기에는 용적율 낮은 5층이하 재건축을 필두로 아파트 멸실물량이 늘어나고 도심재생이 진행될 수록 재개발이 늘어나 다세대.주택 등의 멸실이 늘어난다.

 

원도심 공동화는 사회적 비용을 야기하기에 도심재생은 앞으로 우리가 반드시 거쳐야 할 과정이다.

 

특히 수도권 및 지방광역시는 오래된 도시로 도심지가 많이 낙후되었고, 2010년 이후로 재건축.재개발이 활성화 되면서 모든 도시에서 도심재생이 시작되었다.

 

어떤 도시의 도심재생이 시작되었다는 것은 인구.세대수의 급격한 증가로 팽창기에 있던 도시발달과정이 안정기로 접어 들어 주택공급방식이 택지에서 도심지로 전환되었다는 의미이다.

 

이러한 과정을 거치는 도시의 특징을 이해한다면 도심재생이 시작된 도시일수록 좀 더 도심지의 부동산을 공략하거나 외곽지의 부동산을 공략할 때는 선호주거지(신축)를 공략하는 것이 수익율을 높일 수 있다.

 

그리고 수요와 공급을 계산할 때에도 도심재생으로 주택공급이 되는 것은 예전과 비교했을 때 과물량은 더 잘 소화하고 과소물량에서는 더 큰폭의 상승이 나올 수 있다.

 

왜냐하면 도심재생에서는 필연적으로 멸실물량이 나와서 공급량을 어느정도 상쇄하고, 조합원물량을 뺀 일반물량자체가 많지 않아서 유효공급량은 더욱 적게 느껴진다.

 

아래의 표를 보면 2010년대 들어 긴 상승장을 거친 부산.대구의 멸실물량이 꾸준히 나오는 것을 확인할 수 있다.

 

부산.대구는 시 자체적으로도 용적율 인센티브 등을 통해서 도심재생을 밀어주고 있어서 가장 빠른 도심재생 진행속도를 보여주고 있다.

 

또한 과물량을 예상보다 잘 소화하여 하락기는 짧게 상승기는 길게 가져가는 흐름을 10년간 보여주었다.

 

이러한 것들이 도심재생이 진행되는 도시의 특징이며, 물량계산을 할 때 어느정도 감안해서 투자판단을 할 수 있어야 한다.

반응형

부산.대구 다음으로 서울이 2016년 들어서 멸실물량이 늘어나고 있는데 부동산 상승기를 거치면서도 큰 폭으로 늘어나지 못하고 있다.

 

이는 부산.대구처럼 용적율 인센티브 등을 통한 시에서 도심재생을 장려하는 것이 아닌 규제로 묶어둔 결과가 아닌가 생각한다.

 

인천.경기.대전.광주 등도 신축강세를 동력으로 도심재생이 진행되고 있는 것을 멸실물량으로 알 수 있다.

 

지방도시 중에서는 택지에서 원도심재생으로 주택공급 패러다임이 어느정도 진행된 곳은 대표적으로 전주.창원.울산을 들 수 있다.

 

상승장이 시작되면서 전주 감나무골, 창원 신월주공, 울산 재개발지역은 큰 폭으로 상승했고 뒤를 이어 다른 차순위 구역들도 사업성을 만족하며 도심재싱이 시작되었다.

 

부동산투자 시 각 도시별 도심재생 속도와 주택공급 패러다임의 변화 등을 확인하여, 수요와 공급 예측과 투자처를 선정할 때 주관적인 변수를 대입해서 적절한 판단을 할 수 있어야 겠다.

반응형