욕세권 아파트의 상승 원리

욕세권 아파트란?

초등학교가 멀거나, 지하철이 멀거나, 동간간격이 좁거나, 단지 인근 혐오시설이 있거나 기타 등등의 이유로 사람들한테 욕을 많이 먹는 아파트이다.

 

다른 면에서는 사람들의 관심도가 높은 아파트라고 할 수 있다.

 

사람들의 관심과 질투를 받지만 약점이 있는 아파트가 '욕세권 아파트'라고 할 수 있다.

 

사람들은 잘 나가는데 뭔가 약점이 있는 사람을 깍아내리려고 하지, 나보다 못한 진짜 못난 사람을 욕하지는 않는다.

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왜 욕세권 아파트가 더 오르는 것처럼 느껴질까?

사람들은 욕세권 아파트가 되면 가격이 더 오른다고 얘기한다.

 

진짜 그럴듯한 가격 움직임을 보이며 전혀 근거없는 소리로는 들리지 않는다.

 

하지만, 이 원리를 정확히 설명하는 사람은 거의 없다.

 

그렇다면 왜 욕세권 아파트가 더 오르는 것처럼 느껴질까?

 

이유는 '수요의 시간이동'에 있다.

 

아파트 투자를 하면서 '수요의 시간이동'은 아주 중요한 포인트 중의 하나다.

 

수요의 시간이동은 다음의 경우에 주로 일어난다.

 

1. 금리가 낮아진다.

 

2. 지역 호재가 생긴다.

 

3. 대출완화 등 정부정책 완화책이 생긴다.

 

등등 이러한 이벤트가 생길 때 당장 집을 살 여건이 안됐거나 계획이 없던 사람이 집을 사게 되는 것이다.

 

반대로 금리가 높아지거나, 악재가 생기거나 정부규제가 생기면 사람들은 집을 사는 것을 늦춘다.

 

이 경우에도 '수요의 시간이동'이 생기는 것이다.

 

이 '수요의 시간이동'이 욕세권을 설명하는 원리이다.

 

욕세권 아파트의 수요의 시간이동 단계를 구체적으로 살펴보자

 

부산의 대표적인 욕세권 아파트라고 할 수 있는 센텀파크를 살펴 보자(지금 센텀파크를 욕세권이라고 하면 진짜 욕을 먹을 수도 있다)

 

센텀파크는 큰 장점과 단점이 있다.

 

장점은 학군과 학원가 그리고 상권, 교통망 등 아주 많다. 매매가가 몇년만에 두배가 된 이유이다.

 

단점은 2호선 비역세권, 구축, 일조권이다.

 

예를 들어 센텀파크 아파트를 2018년에 사려는 사람이 있었다고 하자.

 

2018년은 해수남 2호선 역세권 입주가 많았던 시기로 2호선 역세권이 아닌 센텀파크에서 신축단지로의 이동이 많았다.

 

그래서 매물이 많은 상태였는데 위에서 말한 많은 장점을 보고 집을 사려는 사람도 물론 있었다.

 

그 사람은 집을 사기 위해 인터넷 검색을 한다.

 

그런데 해가 안드니, 닭장이니, 15년차 구축이니, 요즘은 신축이 대세니, 동해남부선은 가치가 없니 하면서 엄청나게 까는 글이 많다.

 

하락기이기 때문에 이러한 글들이 힘을 받는 것이다.

 

그렇게 되면 집을 살려는 사람도 그런 글을 보고 '단점이 많네, 한번 전세로 살아보고 결정할까?' 하면서 전세로 입주한다.

 

매매수요 한명이 전세수요 한명으로 바뀌는 순간이다.

 

이러한 이유로 욕세권아파트는 수없이 까이며 매매수요 한명이 줄고 잠재매수수요(전세수요) 한명이 늘어나게 된다.

 

그런데 2020년부터 해수남 신축 입주가 급격히 줄어들게 되면서 센텀파크도 전세가가 오르며 공급보다 수요가 크게 된다.

 

집값이 오르는 것을 보고 센텀파크 잠재매수수요(전세수요)가 인터넷을 검색하게 된다.

 

그러면 학군최고, 학원가최고, 아이 키우기 아주 좋음, 백화점 도보 10분, 센텀대심도 입구 생김, 교통 더 좋아짐, 동해남부선 배차 간격 개선될 예정, 구축이라도 내진설계 다되어 있음 등등 찬양하는 글들이 많다.

 

이 시기에는 상승기이기 때문에 이러한 글들이 힘을 받게 된다.

 

그러면 쌓였던 잠재매수수요들이 폭발하며 매매가가 더 크게 상승하게 된다.

 

요약하면 욕세권은 하락기에는 단점이 부각되고, 상승기에는 장점이 부각되기 때문에 수요가 일시적으로 한번에 이탈하고 한번에 몰린다는 것이다.

 

당연히 수요가 한번에 몰리게 되면 더 큰 가격상승이 나오게 된다.

 

2018년 10명, 2019년 10명 총 20명이 센텀파크를 사려고 하다 전세수요(잠재수요)로 전환하거나 다른 곳으로 갔다가 2020년에 한번에 매수수요로 몰리는 것이다.

 

매달 한명씩 12명이 집을 사는 것보다 11개월 동안은 집을 사지 않고 12월에 12명이 한번에 집을 사려고 몰리는 곳이 당연히 더 큰폭으로 상승하게 된다.

 

이러한 이유로 센텀파크 같은 곳은 상승기에 더 크게 상승하게 된다.

 

이것이 욕세권아파트의 가격상승폭이 더 크게 느껴지는 이유이다.

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욕세권 아파트 투자 또는 실거주 시 현명한 방법은?

욕세권 아파트는 하락기에 사고 상승기에 팔아야 한다.

 

대부분의 입지좋은 구축 아파트는 욕세권 아파트 이기에 신나게 욕하며 매매가는 하락하고 전세가는 올라서 갭이 붙기를 기다려야 한다.

 

그리고 다시 상승기 때 큰 폭으로 상승하며 매전갭이 벌어지면 팔아야 한다.

 

물론 실거주인 경우에는 크게 의미없다.

 

어차피 입지좋은 구축은 장기적으로 우상향하기 때문이다.

 

하지만 갭투자라면 이러한 욕세권 아파트의 원리를 잘 이해하여 적용하면 '타이밍 갭투자'의 수익율이 크게 올라간다.

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