인허가 물량으로 살펴본 지역별 공급 흐름(대전.울산.세종.기타지방)

 

 

대전.세종.울산의 인허가물량 흐름은?

대전과 세종은 더이상 따로 볼 수 없는 지역이 되었다.

 

인구 전입.전출 흐름을 보면 대전.세종이 밀접한 관계로 같은 생활권으로 어느정도 묶였다는 것을 확인 할 수 있으며, 실제 대전부동산 흐름도 상승.하락장에서 세종의 영향을 상당부분 받았음을 이미 확인하였다.

 

대전의 인허가물량이 2019년부터 급격히 늘어났음을 알 수 있다.

 

실제로 대전 곳곳에서 정비사업을 진행하고 있고 상승세가 계속 되는 만큼, 인허가물량도 계속 늘어날 것임은 분명해 보인다.

 

다만 세종시 물량이 급격히 줄어 들었고 올해 추이도 마찬가지이다.

 

올해는 세종시가 가격 조정을 받고 있기에 인허가 물량이 확 늘어날 가능성도 매우 낮다.

 

이러한 흐름이 계속된다면 대전의 초과공급물량은 세종의 과소공급으로 상쇄할 수 있을 것으로 보인다.

 

따라서 같은 생활권인 대전.세종의 공급량이 같이 늘어나지 않는 이상 두 도시는 과상승에 의한 조정이 있을뿐 계속해서 가격이 상승세를 그릴 것으로 예상한다.

 

현재 세종시가 가격 조정을 받고 있기에 투자기준을 세우고 진입타이밍을 저울질 해볼만 하다고 생각한다.

 

문제는 그 타이밍과 투자금인데, 투자금을 줄일 방법을 찾고 적절한 타이밍을 찾는 다면, 세종시 진입 타이밍은 다시 온다고 생각한다.

 

대전 또한 현재 둔산권 입지 좋은 구축의 극심한 물량부족과 개발성 이슈로 매매가가 매우 강세를 보이고 있는데, 과물량이 나올 때(예를 들어 올해 4분기) 잠시 주춤할 뿐 가격 강세는 이어질 것으로 보인다.

 

실거주라면 물건이 없는 시기에 최고가가 될 수도 있는 호가에 추격매수가 아닌, 과물량으로 인한 눌림목에서 내집마련 기회를 찾아야 할것이다.

 

대전.세종에서 투자기회를 찾는다면 개발장이 진행 중인 대전의 덜오른 재개발.재건축 및 세종시 타이밍 갭투자가 유망해 보인다.

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울산 같은 경우에는 점유형태 및 자가보유율에서 내재된 시장의 힘이 강하지 않음을 확인하였다.

 

이러한 도시는 인허가 등 공급물량추이를 모니터링할 때 좀 더 보수적으로 봐야 한다는 얘기다.

 

울산 같은 경우 2019년부터 물량이 급격히 감소하였으며 올해 상반기까지는 뚜렷한 물량 증가 추세가 나타나진 않고 있다.

 

따라서 입주 및 분양물량 부족에 따른 상승세는 이어질 것으로 보이며, 인허가 물량이 급증한 시점에 더 세심한 모니터링이 필요해 보인다.

 

울산은 분양물량이 조금만 과다해도 미분양물량 증가 등 반응이 바로 올 수 있음을 인지하고 있어야 한다.

 

당분간 울산 동구(비규제지역 + 조선업반등 + 덜오름) 중심으로 강세를 보이고 핵심지도 다시 거래를 회복할 것으로 생각한다.

 

지방 같은 경우에는 2010년 중반에 정말 많은 물량이 입주를 하였다.

 

그래서 자가점유율이 많이 높아진 상태라 물량이 시작되면 생각보다 빨리 반응이 올 것이다.

 

물론 지금은 입주물량이 없어서 강세를 보일 것이고, 지방 투자를 할 때에는 단타 매매 또는 선호주거지 중심으로 투자를 하는 것이 수익율이 좋을 것으로 판단된다.

 

그리고 공시가 1억미만 + 개발성 조합으로 아직 안 오르거나 덜 오른 단지가 있다면 최우선으로 고려해야 한다.

 

이런 단지들이 투자금도 적기 때문이다.