임대사업자 장특공 50% 받기 위한 조건 논란 세가지

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조특법(조세특례제한법)과 민특법(민간임대주택에 관한 특별법) 상 임대의무기간 차이의 문제점?

지난 해 정부는 임대사업자 자동말소를 발표하였습니다. 자동말소의 기준은 지자체에 등록한 임대사업자등록증 상의 임대개시일을 기준으로 합니다. 그런데 사업자등록 절차상 지자체 임대사업자를 등록하고 세무서사업자등록을 하기 때문에, 지차체 임대사업자 개시일이 세무서보다 빠른 경우가 많습니다.

 

즉, 임대사업자 중에 민특법상 임대의무기간을 다 채우고 자동말소가 되었는데, 조특법상 임대의무기간을 채우지 못하는 경우가 많다는 겁니다. 이를 보완하기 위해 정책발표 시 거주주택비과세나 양도세중과세배제 관련해서는 추가설명이 있었는데, 장특공 50%.70%에 대해서는 설명이 없었습니다.

 

결과적으로 장특공 70%에 대해서는 과도한 혜택(?)이라는 이유로 폐지가 되었고, 장특공 50%는 8년 임대를 하면 인정해 주겠다고 하였습니다. 그런데 많은 분들이 장특공 50%에 대한 설명이 없어서 답답해 하였습니다.

 

결국에는 조세특례제한법 시행령이 개정이 되었고, 조특법 제97조의 3 제2항에서 확인할 수 있는 것처럼, 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제5호에 따른 장기일반민감인대주택 중 아파트를 임대하는 민간임대주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우" 해당 주택은 8년동안 등록 및 임대한 것으로 본다.

 

* 2019년 2월 12이전 단기임대에서 장기일반민간임대로 변경한 경우(조특법상 단기임대기간은 50%만 인정, 민특법상 단기임대기간은 100%인정) 뿐만 아니라 대다수가 해당되는 지자체 임대사업자등록날짜가 세무서 사업자등록날짜보다 빠른 경우까지 해결되었습니다.

 

 

민특법상 임대의무기간 8년이 경과하여 자동말소되는 경우는 "해당 주택은 조특법상 8년동안 등록 및 임대한 것으로 본다."

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장특공 50% 받을려면 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증 사본 제출해야 한다?

많은 논란이 되며 개정되어 "주민등록 전입세대의 열람내역 제출로 갈음할 수 있다"로 변경되었습니다.

 

그런데 이미 임대기간이 지나버리고 임차인이 이사를 나가버린 경우는 어떻게 하는지 논란이 되었습니다.

 

이것에 관해서는 미네르바올빼미님이 명확하게 글을 제시하였는데요.

 

https://blog.naver.com/khr1265/221378634231

 

임의규정이라고 찾아보면 '문맥상 판단한다'라고 되어 있는데, 세금전문가분이 말씀하시는 거라 해당 세법이 임의규정이라고 믿고 있습니다.

 

그런데 지자체.국세청 상담을 받아보면 '일단 서류를 갖추어라'고 하고 있습니다. 아직 혜택을 본 사람들이 거의 없어서 명확히 정리가 되지 않은거 같습니다. 장특공 50%도 큰 금액이라 불안한 마음이네요. 일단 지금이라도 전입세대열람내역이라도 확보를 해놓고 실무에서 명확히 정리되길 기다려야겠습니다.

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장특공 50%를 완전히 못 받는다?

본문 상단에 있는 조특법 제97조의 3 5항에 보면 임대기간 중에 발생한 양도차익에 한정하여 적용하며, 임대기간 중 양도차익은 기준시가를 기준으로 산정한다.

 

즉, 부동산을 매입을 하고 중간에 임대사업자로 등록했으면 매수 후 등록하기 전까지 기간은 장특공 50%를 인정해 주지 않겠다는 말이죠. 계산은 매수한 해, 사업자등록한 해, 매도한 해의 공시지가를 기준으로 전체 양도차익에서 '안분배당'하여 임대사업자로서 임대한 기간만 장특공 50%를 인정해 주겠다는 말입니다.

 

이 경우 일반 장특공 2%*보유년수 + 임대사업자 추가장특공(6년이상 임대 시 추가 2%*년수)과 비교 해보고, 중간에 일반과세로 매도할 지 8년을 채우고 장특공 50% 혜택을 받을지 고민해 봐야 할거 같습니다.