최근 매도한 지역들과 분위기

작년 가을부터 매도한 지역들입니다.

 

1. 대전광역시 2채(21년 9월, 22년 2월)

- 대전은 작년 입주가뭄으로 상반기 겨우 버티다 여름부터 매매가 급상승이 나온 지역입니다.

- 매매가 단기 고점은 전국 다른 지역들과 유사하게 22년 10월 이었습니다.

- 21년 9월 매도 시에는 물건 내놓은지 3일만에 신고가로 매도를 하였는데, 계약 후 2-3달만에 4-5천만원 더 상승한 실거래가가 나왔습니다. 결과적으론 그 신고가건은 보기드문 매수인 계약금포기 배액배상이 나와서 파기 되었고, 지금은 제가 매도한 금액 수준으로 간간히 거래가 되고 있습니다.

- 22년 2월 매도 시에는 연말 세종.대전 물량 과다로 매매.전세가 모두 밀리며 거래절벽이 나왔습니다. 해가 바뀌고 대출규제가 약간 풀리며 내놓은지 몇 달만에 매도하였습니다. 거래가는 21년 10월 단기 고점보단 2-3천만원 낮게 거래 하였습니다.

- 대전광역시는 2017년 매수한 곳으로 매수가 보다 두배 이상 오른지역이라 매도 시 가격협상을 해주어도 크게 부담이 없었습니다. 더 받은 금액의 절반은 세금이니까요.

- 현재도 매매가 쉽지 않은 상황인데 굳이 무리해서 매도할 필요는 없는 지역이라 생각합니다. 저 또한 아직 보유 중인 물건들이 있는 지역이고 지금은 단기저점을 지나가는 시기라고 생각합니다.

 

2. 인천광역시 1채(22년 1월)

- 작년 상반기에 매도 후 급등한 물건들이 있어서 아쉬움이 남는 지역이지만, 여전히 보유 중인 물건이 많은 지역입니다.

- 기존 아파트는 작년 급등으로 급급매 위주로 거래되고 있고, 작년 대세상승장에서 상대적으로 덜오른 신축분양권들의 거래량이 상대적으로 많습니다.

- 구축과 신축의 가치가 균형을 찾아가는 시기로 보입니다.

- 올해.내년 많은 입주물량으로 전체적인 상승보다는 신축 위주의 거래가 이어질 것으로 보입니다.

- 수도권 전체 물량부족으로 결국에는 수도권의 상승흐름에 동참할 것으로 보입니다.

- 하지만 국지적 물량이 많기에 작년에 급등한 구축보다는 저평가된 신축위주로의 접근이 필요해 보입니다.

 

3. 광주광역시 1채(21년 9월)

- 광주는 작년 여름-가을까지 투자자들의 진입이 가장 활발했던 지역입니다.

- 덕분에 거래가 힘들었던 구축아파트를 좋은 가격에 매도할 수 있었습니다.

- 지금은 제가 매도한 가격수준에 간간히 거래가 되고 있는 모습입니다.

- 비록 지금은 다시 분위기가 가라앉았지만 올해 여름의 물량집중구간을 지나면 내년부터 재상승이 확실시 되는 지역입니다.

- 제 아파트 매수자도 만족할만한 수익을 얻고 매도할 수 있을 것으로 예상합니다.

 

4. 서울 1채(21년 9월)

- 경매로 빌라 낙찰 후 단기매도 하였습니다.

- 서울은 지속된 입주물량 부족과 도심노후화로 개발압력이 그 어느때보다 높은 상태입니다.

- 서울은 개집이라도 보유해야 한다고 생각하는 시점이지만, 각종 규제와 몇년간 지속된 급등으로 투자금이 커져서 투자처를 찾기가 쉽지 않습니다.

- 여유가 된다면 경공매를 통해서 개발이 가능한 지역의 빌라라도 보유해야 한다고 생각하지만, 투자금이 적게 들어가는 곳은 지금은 전혀 개발 분위기가 나지 않기에 실력과 운이 모두 필요한 고난이도 투자지역입니다.

 

5. 전북 군산 1채(21년 12월)

- 몇년 전 플피로 매수한 구축아파트를 매도하였습니다.

- 군산은 작년 상반기부터 꾸준히 투자자 매수세가 있으며, 연말이 되며 전국적인 분위기상 그 강도가 약해졌을 뿐, 공시가 1억이하 구축 중심으로 여전히 투자자들이 진입하고 있습니다.

- 현재 전주를 중심으로 물량이 적은 전북쪽으로 투자자 진입이 꾸준하여, 계속 강세흐름을 지속할 것으로 예상합니다.

 

6. 전남 나주혁신도시 1채(21년 9월)

- 발품 후 분위기가 심상치 않아서 12.4%의 취득세를 무릅쓰고 매수했던 지역입니다.

- 다행히(?) 매수한 2채 중 한채는 바로 매도인이 계약금의 배액을 배상하고 계약을 파기하여 단기수익을 얻었습니다.

- 나머지 한채는 현재 매도 진행 중인데 거래가 쉽지 않습니다. 매도로 나온 물량이 많고 급급매 위주로 거래되고 있습니다.

- 단기고점은 작년말이었고 지금은 단기 급등으로 쉬어가는 시기로 보입니다.

- 뜨거웠던 광주 분위기도 가라앉고 있기에 지금의 흐름이 한동안 이어질 것으로 보입니다.

- 매매와는 다르게 전세가는 계속 강세로 현재 매전갭이 다시 많이 붙은 상태입니다.

- 보유세 문제가 아니면 흐름상으로는 2년 더 가져가야 할 지역 중 하나 입니다.

 

7. 전남 광양 2채(21년 12월, 22년 2월)

- 몇년 전 플피로 매수했던 구축아파트들을 매도하였습니다.

- 이로써 전남 광양의 투자물건은 모두 매도 완료하였습니다.

- 많은 입주물량으로 전체적인 부동산 분위기는 가라앉아 있지만, 저가 단지의 전월세 흐름은 견고합니다.

- 앞으로 한동안 입주물량이 많지만, 타지역처럼 지난 몇년간 급등을 한 곳이 아니기 때문에, 투자자들이 많이 진입한 구축 저가단지들의 경우 매매가 약보합/거래량 감소의 흐름을 한동안 보일 것이라 생각합니다.

- 월세로 세팅한 물건들은 높은 수익율을 즐기며 보유 후 다시 매도 타이밍을 노려야 할 지역입니다.