9.13 부동산대책 영향 예상 및 투자방향

18년 9월 글입니다.

 

기다리던 9.13대책이 발표되었네요.

기대감을 안고 회사에서 오후 2시 30분을 기다리고 있는데, 저말곤 아무도 관심이 없더라구요 ㅎㅎ

대책은 각종 언론에서 예상했던 범위에서 크게 벗어나지 않았습니다.

하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

ㅇ (종부세) 고가주택 세율 인상(과표 3억원 초과구간 +0.2∼0.7%p), 3주택이상자․조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.1～1.2%p)

 

다주택자 종부세가 1.7~1.8배 증가
과세표준 3억이하 구간 신설
조정대상지역 2주택도 추가과세
당초 정부안 보다 0.15~0.4% 세율 증가
세부담상한 150 → 300%
(조세정의) 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정

→ 주택을 하나 구입할 때마다 부담이 상당히 늘어나게 됩니다. 정말 오를거라는 심리가 없으면 구입을 하지 않게 되고, 기대감이 없다면 매도로 대응하겠죠. 오르는 곳은 세금내고 버티던지 추가매수를 할테고, 지지부진한 곳은 매도세가 거세지겠네요. 즉, 수도권과 지방, 지방의 똘똘한 한채와 주변지의 양극화가 더욱 심해질것으로 예상합니다.

→ 공급자체가 부족해서 실거주에너지가 응축된 지역과 단지에 투자하는 방향으로 가야겠습니다. 그리고 투자자들이 많이 진입한 단지들 중 하락하거나 상승이 지지부진한 곳은 매물이 많이 나올거 같네요.  

ㅇ (다주택자) 2주택이상세대의 규제지역내 주택구입, 규제지역내 비거주 목적 고가주택 구입에 주담대 금지 등

 

2주택이상 세대 규제지역 LTV = 0
1주택세대 예외적으로 담보대출
공시가 9억 초과 실거주 외 대출금지

→ 무주택이 아니면 대출내서 집살 생각하지마라는 말이네요. 기존 주택을 처분하면 재취득이 힘들고, 서울.수도권은 상승에 믿음이 있어서 매물잠김현상은 더 심해질거 같네요. 유동성을 줄이겠다는건데 8.2대책부터 대출규제가 심했던 터라 큰 영향은 없을거 같네요. 부산/세종시에는 직격탄이 될 것으로 보입니다. 부산의 경우 갈아타는 실거주 바닥수요를 차단하고, 세종의 경우 대출낀 전세를 하지 못하게 됩니다. 이는 부산은 바닥수요를 억제하고 세종은 투자금을 늘려 시장이 더 침체될거 같네요. 충청도의 경우 세종으로 빨려들어가던 유동성이 대전 등 다른지역으로 갈 수 있기에 반사이익을 얻는 지역이 생기겠네요.

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ㅇ 전세자금보증 및 대출 관련

2주택이상자 전세자금대출 공적보증금지(조정대상지역 외 포함)
1주택자 부부합산소득 1억원이하까지 보증 제공
무주택자 소득 상관없이 보증 제공

→ 저렴한 전세에 살면서 갭투자를 했거나, 전세자금대출을 받아 투자를 공격적으로 한 경우 난감한 경우가 생길거 같습니다. 이것 또한 공급량이 많은 지역의 전세수요를 더 줄일거 같네요. 그런데 그런 사람들은 극히 소수에 불가하므로 시장전체적인 영향은 크지 않다고 봅니다. 무주택자 아니면 전세대출 받을 생각하지 말란 말이네요. 처음으로 전세대출을 규제하기 때문에 어느정도 유동성을 줄이는 효과는 있을거라 봅니다.

ㅇ 조정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화
   (종전주택 3→2년내 처분), 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화

 

일시적 2주택 똘똘한 두채 전략 차단
실거래가 9억원 초과 주택 장특공제 80% 2년이상 거주시만 적용

→ 똘똘한 한채를 겨냥한 것으로 투자수요를 막겠다는 거네요. 이미 똘똘한 한채가 크게 상승한 상태에서 투자금 측면에서 투자로 매수하는 것은 제한적일거라 봅니다. 하지만 어느정도 수요억제 효과는 있을거 같네요.

 

ㅇ 조정대상지역 주택취득·임대등록시 양도세 중과, 종부세 과세

 

조정대상지역 새로 취득한 주택 임대등록시에도 양도세 중과
신규 임대주택 종부세 과세
대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용

→ 다주택자는 규제지역에 더이상 사지말라는 말이네요. 물론 방법이 없는건 아니지만, 일반인 경우 양도세중과를 피할 방법이 없네요. 사도 남는게 없습니다. 그리고 해운대 등 부산 규제지역이 더 안좋아지겠네요. 굳이 상향된 종부세를 내면서 까지 하락세인 지역의 주택구입을 하진 않을 것입니다. 그렇다면 다주택자의 바닥 매수세도 없다는 말이니까요. 일단 다주택자의 수요를 차단하는 효과는 어느정도 있을거 같습니다. 물론, 양도세중과는 피할 방법이 없는건 아닙니다.

ㅇ (주택임대사업자) 투기지역․투기과열지구내 주택담보 임대 사업자대출 LTV 40%, 임대업 대출 용도외 유용 점검 강화

 

투기/투기과열지구 사업자대출 LTV40%
주택 개.보수등 운전자금 성격의 대출은 허용

→ 다주택자의 규제지역 주택구입을 원천적으로 막겠다는 의지로 보입니다. 그런데 기존 사업자대출 연장여부, 운전자금성격의 대출 운용방식 등은 세부적인 지침이 나와봐야 정확히 알 수 있을거 같네요.

ㅇ 임대차.매매관련 기타

실거래 신고기간 30일로 단축
거래 계약 취소, 해제 시 신고의무 부여
투기.투기과열지구 기금 대출 중단
임대사업자 임대조건, 양도금지 의무 위반 시 과태료 상향
사업자등록 전 세입자에 등록 후 통보 의무 신설
RTI 규제 강화

→ 가격담합, 허위 실거래가 신고 등의 영향으로 과열을 부추겼다고 보는거 같습니다. 어느정도 시장의 투명성을 회복하는데는 효과가 있을거 같네요. 임대조건, 양도금지 위반 시 과태료 상향은 여차하면 천만원내고 매도해버리는 위법행위를 차단할 수 있을거 같네요. 사업자등록 전 세입자의 임대조건을 신고하는 것인지 확실히 알아봐야겠습니다. 그렇게 된다면 세종시 등 초기 전세금이 낮은 지역은 큰 타격을 받을거 같네요. 전세계약 체결 후 사업자등록을 하여 첫번째 임대료 상한을 회피하는 방법을 못쓰게 되니까요.

 ㅇ (주택공급) 수도권 공공택지 30곳 개발(30만호), 도심내 규제완화 (상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향 등) 통해 공급확대

신규 택지 발표 21일 예정
도심 내 유휴부지 그린벨트 활용
공공택지 분양주택 전매제한, 거주의무 요건 강화
상업지역 주거비율, 준주거지역 용적률 상향
역세권 용도지역 변경
노후지 소규모 정비사업 활성화

→ 공급책입니다. 사실 택지는 지금 개발한다고 해도 5~6년 상승싸이클이 끝나고 나올 가능성이 큽니다. 그린벨트, 유휴부지 활용 등도 정치적, 사회적 문제로 빨리 진행은 힘들거 같구요. 공급대책은 정말 답이 없어보이네요. 이전 정부의 뉴스테이 등을 속도감있게 진행했으면 2020년 이후 공급을 이렇게 걱정을 할 필요는 없지 않았을까 아쉬움이 남네요. 상업지역 주거비율 확대, 준주거지역 용적률 상향, 역세권 용도지역 변경(준공업지역 예상), 소규모 정비사업 활성화 등에서 혜택을 보는 곳이 많이 나올거 같네요.    

 

ㅇ (지방 주택시장) 미분양 관리지역 지정기준 완화(5～10여곳 추가 전망), 특례보증 도입, 분양물량 수급 조절 등

미분양 관리지역 지정기준 완화
최소 지속기간 6개월로 연장
미분양 관리지역 분양물량 수급 조절(예비심사 강화)
LH공공택지 공급시기 조절
수도권 제외 지방 시장 모니터링을 통해 규제지역 지정해제 추진

→ 미흡해 보입니다만, 지방에 조금이나마 관심을 가진다는 시그널을 보내네요. 여기서 더 안좋아지면 여러가지 혜택이 나올 것으로 봅니다. 공급이 급격히 감소하고 매매가가 바닥을 다진 지방에서 투자기회가 생길 곳이 점점 늘어날것 

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ㅇ 청약심사 강화

부정 청약자 공급계약 취소 의무화
무주택기간 요건 강화(분양권.입주권 소유자 주택소유로 간주)
추첨제 시 무주택자 우선 추첨
수도권 분양가 상한제 주택 전매제한 기간 확대

→ 무주택실거주자에게 기회를 부여하겠다는 것으로 보입니다. 무주택인 분들은 꾸준히 청약하여 내집마련을 노려봐야 겠네요. 그런데 청약만 바라보다 주택구입을 안했는데, 매매가가 폭등하게 되면, 이분들이 매수세에 동참하게 되어 폭등이 일어날 수 있습니다. 2006년 판교청약을 기다렸던 분들이 당첨에 실패하자 매수세로 돌변했다는군요.

 

앞으로의 투자방향은?

→ 수도권은 공급이 점점 부족해집니다. 대책 이후의 시장의 반응을 살펴야겠습니다. 무주택 및 실수요자는 시장이 침체되면 매수를 주저하고 과열되면 동참하는 경향이 있습니다.

공급이 점점 부족해지기 때문에 대책 후 시장반응에 따라 매매상승/전세상승의 순서만 바뀔 뿐 20년 이후 매매든 전세든 상승의 방향은 정해진거 같습니다.

다만, 다주택자에게는 신규매수기회가 제한적이라 기존 서울.수도권주요지역 매수자는 꽃놀이패를 가지고 매도기회를 노리면 되겠네요. 

그리고 규제지역 다주택자 매수를 막았으니,수도권 중 비규제지역에 투자수요가 몰릴 것으로 봅니다. 벌써 수원, 부천 등은 움직인거 같고, 다른 수도권 지역들도 순차적으로 영향권에 들것으로 생각됩니다.

다만, 매매가 상승이 지지부진한 경기도 외곽지역, 공급이 많은 인천외곽지역 등은 종부세 영향으로 매도물량이 많이 나올 수 있으니 선별적인 접근이 필요해 보입니다.

→ 서울의 상승은 이제 실거주자들이 결정할거 같습니다. 그런데 공급부족은 기정사실이라 어떤식으로든 한두번의 상승 또는 폭등은 나올 것으로 예상합니다.

→ 지역상승의 맛을 본 부산, 대구 사람들이 전국을 휩쓸고 다니며 투자를 하였는데, 이제 수도권 투자자들 수요가 크게 늘어날 것으로 생각됩니다.

규제지역에 다주택자 매수를 막았으니, 일차적으로 수도권 비규제 유망지역으로 유동성이 흘러갈 것으로 생각됩니다.

그리고 일부 광역시 중 유망 지역들(대전, 대구)도 유동성의 영향을 받을 것으로 생각되네요.

→ 유망지역과 하락지역, 수도권과 지방, 똘똘한 한채와 아닌 단지들과의 양극화는 점점 심해질 것이기에 어느 때보다 선별적인 투자가 필요해 보이네요.

→ 중소도시 지방투자는 아직은 이른 감이 있지만, 공급이 급감하고 매매가가 충분히 떨어진 지역의 투자 타이밍도 살펴볼 필요가 있어 보이네요.