KB 매수우위지수.전세수급지수로 보는 전국 부동산시장 흐름과 상승압력

매수우위지수.전세수급지수를 보는 이유

KB시계열 자료는 매주 업데이트 되고 투자자들은 투자 시 이 통계를 많이 참고합니다.

 

그 중에서 가장 중요한 지표는 매수우위지수와 전세수급지수 입니다.

 

두 지표를 통해서 시장의 흐름을 알 수 있고, 그 흐름에 맞춰 투자를 하며 성공확율을 높일 수 있는 것입니다.

 

먼저 매수우위지수는 부동산을 사고.팔고 싶어하는 사람들 중 누구의 비중이 큰 지를 보여주는 지표입니다.

 

매수우위지수가 높다는건 현장에 매물은 말라 있고, 사고자 하는 대기수요는 많기 때문에 매매가 또한 강세를 보입니다.

 

전세수급지수는 전세를 내놓은 사람과 찾는 사람의 비율을 지표로 나타낸 것입니다.

 

이 때 중요한 것은 두 지표를 같이 봐야 더 정확히 시장의 흐름을 알 수 있습니다.

 

시장에 나오는 공급의 총합은 같고 시장참여자들은 매매.전세 둘 중 무엇을 선택하느냐에 따라 나타나는 지표가 달라집니다.

 

가장 상승압력이 높은 것은 매수우위지수도 높고 전세수급지수도 높은 것으로, 이는 시장에 매물자체가 부족하다는 얘기입니다.

 

만약 매수우위지수가 높고 매매가는 상승하는데 전세수급지수는 떨어진다면, 절대 물량의 부족보다는 매매선호도가 상대적으로 더욱 올라간 것으로 봐야 하고, 지역 부동산 시장의 양극화(신축.선호단지 중심 상승)가 생길 가능성이 큽니다.

 

매매심리가 높은 상태이기 때문에 선호 단지들의 상승폭은 매우 크게 나옵니다.

 

반대로 매수우위지수는 낮은데 전세수급지수는 높은 상태를 유지한다면 매전갭이 붙은 단지 중심으로 전세가 매매를 밀어 올리는 형태의 상승이 나올 가능성이 큽니다.

 

이 경우는 시장에너지가 쌓인 상태에서 심리만 돌아서면 되는 경우로, 투자금 대비 수익율을 높일 수 있어서 선진입할 수 있는, 투자자들이 가장 좋아하는 시장입니다.

 

현재 전국 지역별 지표를 보며 흐름을 살펴 보겠습니다.

 

1. 서울

 

매수우위지수는 견고한 강세를 보이고 있고, 이는 시장에 매물자체가 부족하기 때문에 거래량은 많지 않습니다.

 

전세수급지수는 여름을 정점으로 안정화 되고 있는데 절대값 자체는 높은 상태(150이상)로 계속해서 안정화 될 것인지 흐름을 지켜볼 필요가 있습니다.

 

올해.내년 공급량을 생각하면 강세를 지속할 가능성이 큽니다.

 

2. 부산

 

부산의 경우 6월 이후 매수우위지수는 꾸준히 우샹향하고 있고, 전세수급지수 또한 최근 들어 더 강세를 보이고 있습니다.

 

현재 시장에 매매.전세 모두 부족해 보여 강세를 지속할 가능성이 큽니다.

 

연말 동래구.연제구.양산 입주 시 진짜 시장의 수급강도를 알 수 있는 좋은 기회가 될거 같습니다.

 

3. 대구

 

대구는 매수우위지수는 확연히 꺽였고, 전세수급지수는 강세를 지속하고 있습니다.

 

현재 시장의 매물자체는 모자르다고 볼 수 있습니다.

 

다만 본격적인 공급이 내년부터 시작되기에 시장참여자들은 이미 움츠려 든것으로 보이며, 시간이 흐를수록 전세수급지수 또한 약세로 돌아설 가능성이 큽니다.

 

4. 인천

 

매우 강한 시장입니다.

 

매수우위지수.전세수급지수 모두 초강세입니다.

 

이러한 시장은 대세상승 시장이며, 비선호단지까지 키맞추기 상승이 나오고 있습니다.

 

올 하반기부터 인천의 공급은 많고, 수도권의 공급은 적습니다.

 

지금까지는 인천의 공급량을 수도권이 다 소화하고 남는 것으로 보여, 당분간 강세를 지속할 가능성이 커보입니다.

 

5. 광주

 

투자자들이 많이 진입하고 있는 광주입니다.

 

매수우위지수는 초강세를 보이고 있고, 전세수급지수는 투자자들의 본격진입 후 꺽여서 방향성을 찾고 있습니다.

 

투자자들이 내놓은 전세를 시장이 소화해 가는 과정으로 보입니다.

 

매수우위지수가 매우 높기에 매매가는 계속해서 상승세를 보일 것으로 보이며, 전세수급지수 또한 아직까지 걱정할 수준은 아니며 올 4분기 입주는 전무합니다.

 

아직까지 수도권처럼 대세상승 분위기는 아니며 전세수급지수의 변화를 지켜볼 필요가 있겠습니다.

 

당분간은 양극화로 인한 신축.재건축.선호입지구축 중심의 상승을 보일 것으로 보이며, 전세수급지수가 오르고 시장에 절대 매물 자체가 부족해지면 키맞추기 상승을 보일 것입니다.

 

내년 봄부터 시작하는 과다물량과 법인매도물량이 변수로 생각되며, 문제는 상승 온기가 퍼지는 속도에 따라 내년까지 상승단지 범위가 정해질 것 같습니다.

 

6. 대전

 

10월부터 본격 시작하는 도안.세종 공급량의 영향이 나타내기 시작했습니다.

 

장기간 유지하던 매수세 우위가 꺽였는데 지속여부를 모니터링 할 필요가 있으며, 전세수급지수가 어느정도 까지 밀리는 지도 살펴 볼 필요가 있습니다.

 

단기 공급량 이기에 부산처럼 시장의 힘을 가늠해 볼 수 있는 좋은 기회가 될것 같습니다.

 

7. 울산

 

매수우위지수는 반등 후 강보합세를 보이고 있으며, 전세수급지수는 꾸준히 초강세입니다.

 

향 후 1.2년간은 공급량이 없기에 전세가 매매를 밀어 올리는 상승장이 예상되며, 소액 갭투자자들이 시장에 활발히 참여하고 있습니다.

 

그럼에도 전세수급지수가 초강세를 보인다는 것은 시장에 절대매물 자체가 부족하다는 것입니다.

 

1.2년간은 리스크 없이 수익을 낼 수 있는 안정적인 시장으로 보입니다.

 

8. 세종

 

급격한 상승에 따른 피로도가 지속되고 있습니다.

 

매매.전세 모두 약세를 보이고 있고 절대공급자체가 부족한 시장은 아닙니다.

 

하지만 전세수급지수가 예전 세종시장지표와 비교하면 우려할 수준은 아닙니다.

 

전세수급지수가 꾸준히 버텨 준다면 반등의 기회를 살펴 볼 필요가 있습니다.

 

9. 강원도

 

매매.전세지수 모두 초강세입니다.

 

시장에 절대 매물자체가 부족한 시장이므로, 당분간 구축도 상승하는 키맞추기 상승장을 보일 것으로 보입니다.

 

10. 충청북도

 

전국에서 가장 강한 상승세입니다.

 

대세상승장으로 올해부터 본격적인 키맞추기 상승이 나오기 시작했으며, 당분간 구석구석 상승할 것으로 보입니다.

 

11. 충청남도

 

충남 또한 초강세 시장입니다.

 

대세상승장이며 몇년간 정체 되었던 구축마저 상승하고 있으며, 키맞추기 상승장으로 구석구석 상승이 당분간 이어질 것으로 보입니다.

 

12. 전라북도

 

충북.충남 보다 강도만 약할 뿐 대세 상승장입니다.

 

매매.전세 동반 상승으로 키맞추기 상승장이 이어질 것으로 보입니다.

 

13. 전라남도

 

전국에서 가장 약한 시장입니다.

 

매수세는 약하고 벼텨주던 전세수급지수 또한 꺽였습니다.

 

하지만 전세수급지수 절대값은 여전히 높은 상태로 향 후 추이를 모니터링 할 필요가 있습니다.

 

매수세가 약하기에 향 후 공급량을 참고하여 지역별 선별 접근을 통한 기회를 찾을 수 있는 시장으로 보입니다.

 

지역별로는 장기간 하락세로 인한 낮은 절대가격과 입주물량 감소로 투자자들이 선진입하는 시장(목포)과 이미 상승세를 보이고 있는 시장(나주)이 있습니다.

 

14. 경상북도

 

매매.전세 모두 강세를 지속하고 있습니다.

 

충청권.전북 보다는 상대적으로 강도가 약하여 시장 참여자들의 관심이 덜하지만, 현재 물량도 적고 향 후 공급량도 적어서 안정적인 상승을 보일 시장으로 보입니다.

 

15. 경상남도

 

매매지수가 약세를 보이던 창원이 재반등을 시작했고, 매수우위지수는 꾸준히 우샹향.전세수급지수는 강세를 지속하고 있습니다.

 

상반기 매수우위지수 보다 전세수급지수의 강도가 더 강했기에 투자자들이 진입하기 좋은 시장이었고, 실제로 많이 투자를 하였습니다.

 

매매.전세 강세는 지속될 것으로 보입니다.

 

16. 제주

 

올해 반등 이후 매매.전세 모두 강세로 절대공급량 자체가 부족한 시장이 지속되고 있습니다.

 

제주는 시장자체가 작고, 외부 투자수요의 영향을 많이 받기 때문에 다른 지역들보다 민감하게 대응할 필요는 있습니다.