[경매]최우선변제 대상 소액임차인 요건 및 배당금액

최우선변제 대상 소액임차인의 요건은?

1. 경매신청등기전에 대항요건을 갖춤

 

등기부등본을 보면 '임의경매개시결정'이라는 문구가 있고 개시날짜가 있습니다.

 

그 날짜를 기준으로 이전에 대항요건(전입&점유)을 갖추어야 합니다.

 

2. 대항요건은 배당요구종기까지 유지

 

대항요건(전입&점유)은 해당물건의 배당요구종기 날짜까지 계속 유지 하여야 합니다.

 

배당요구종기까지 대항요건을 만족하면 그 이후에 전입을 빼도 배당받는데 문제가 없습니다.

 

단, 배당기일까지 대항요건을 유지하지 않으면 '재경매'가 되거나 '최우선변제대상금액 이하'로 낙찰가가 내려 갔을 때 문제가 됩니다.

 

즉, 낙찰금액이 최우선변제대상금액을 초과하여 낙찰이 되고, 낙찰자가 잔금납부를 하는 것을 확인한 다음에 전입&점유를 빼는 것이 안전합니다.

 

3. 배당요구종기까지 배당요구를 하여야 함.

 

배당요구종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있습니다.

 

예외적으로 '임차권등기'를 설정하였으면 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있습니다.

 

소액임차인으로서 배당받을 수 있는 금액은?

최우선변제금의 기준은 말소기준권리가 근저당인 경우, 근저당이 설정된 날짜를 기준으로 합니다.

 

즉, 2020년에 전입을 했더라도 근저당권이 2012년에 설정되었으면, 서울의 경우 2500만원이 소액임차인에게 최우선변제됩니다.

 

관련 법령은?

- 경매신청 등기 전에 대항력(전입&점유)을 갖추어야 된다는 법령입니다.

 

- 주택임대차보호법 제8조 3항에 따라 배당금은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.

 

즉, 어떤 물건이 4500만원에 낙찰되었다면, 경매비용 약 150만원을 제외한 4350만원의 2분의 1인 2175만원 정도가 배당받을 수 있는 상한선입니다.