'부동산은 끝났다'를 읽고 앞으로의 정부정책 예상하기

‘부동산은 끝났다’는 현정부의 부동산정책 브레인인 김수현 사회수석이 2011년 쓴 책입니다.
 
내용은 참여정부 부동산정책에 대한 회고록, 그리고 앞으로 추구해야할 정책방향을 제시하고 있습니다.
 
마지막에 제시하는 세 가지 정책방향은 아래와 같습니다. 
- 내 집이 아니어도 편히 살 수 있도록 하는 정책
- 시장 상황에 흔들리지 않는 규범과 원칙
- 싼 집의 가치를 인정하고 보호하는 정책
 
1. 내 집이 아니어도 편히 살 수 있도록 하는 정책
저자는 전체 가구의 3분의 1정도는 내 집 마련이 어렵다고 보고, 자가보유율의 한계치를 65%로 봅니다. 나머지 35% 중 공공임대 15%(10%직접, 5% 민간주택 재고), 민간임대 20%를 목표치로 제시합니다.  특히, 민간임대 중에서도 5%는 공공지원이 수반된 민간임대주택이 되어야 한다고 합니다.

여기서 중요한 점은 저자는 민간임대주택의 관련 세제, 임대차 제도 등을 근본적으로 혁신할 필요가 있다고 강조합니다.

그리고 다주택자를 국민에게 적절한 주거를 제공하는 공급자라는 관점으로 전환해야 한다고 합니다. 다만, 다주택자도 임대사업자등록을 하여 세제, 임대차 제도 등에서 책임을 져야 한다고 강조합니다. 즉, 임대사업자 방식의 접근으로 계약 갱신 청구권, 임대료 인상 제한, 임대소득세 부과를 해야 한다고 합니다.

또한 저소득 세입자들에 임대료 보조를 제공해야 한다고 주장합니다. 혜택으로는 사업자에 자금지원이나 세제 지원을 병행할 필요가 있다고 합니다. 규제와 지원을 병행함으로써 민간임대 부문이 그냥 시장에 맡겨진 것이 아니라 공공이 개입하는 영역으로 변화시키길 원합니다.

사실 이 책을 보면 이번 정부가 어떤 식으로 정부정책을 낼 것인지 이미 나와  있었습니다. ‘내 집이 아니어도 편히 살 수 있도록’ 하기 위해서 계약 갱신 청구권, 임대료 인상 제한, 임대료 보조 등이 필요하다고 저자는 믿고 있습니다. 그러기 위해서는 누가 얼마에 임대를 살고 있는지 보다 투명한 정보가 필요하였고, 그러기 위해서 다주택자의 임대사업자등록이 반드시 필요했던 것입니다.

8.2 대책부터 이어져온 다주택자 양도세중과, 종부세 중과, 임대소득세 부과 등은 임대사업자등록으로 다주택자를 몰아세우기 위함입니다. 결국에는 1~2년 내 임대사업자 의무등록을 할 것이라 봅니다.

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2. 시장 상황에 흔들리지 않는 규범과 원칙
먼저, 건설업을 통한 경기부양은 마약과 같지만 끊어야 한다고 주장합니다.

그리고, 보유세 실효세율 현실적 목표를 0.5%로 제시하며, 반드시 해야 할 과제로 봅니다. 보유세는 계속 인상되어 결국 0.5% 실효세율을 향해 갈 것입니다. 임대사업자를 등록하지 않은 다주택자는 점점 힘들어질 것입니다. 당장 집값이 오를 때는 느끼지 못하지만 보합이나 하락국면에서 큰 부담이 될 것입니다.

또한, DTI와 LTV 같은 금융규제는 가계와 은행의 건전성차원에서 봐야 할 문제이지 결코 경기대책이 아니라고 주장합니다. 정권이 교체되지 않으면 대출조건이 완화되는 일은 없을거 같네요.

마지막으로, 개발이익환수는 당연한 것이라 생각합니다. 시장상황에 따라 환수 정도를 조정할 수는 있지만 개발이익환수라는 원칙은 반드시 지켜야 한다고 합니다. 그 근거는 사회, 경제적 변화에 따른 도시변화로 얻은 이익은 사회와 개인이 나눠야 한다고 주장합니다. 앞으로 개발이익환수도 계속될 정책이며, 상승장이 계속된다면 부담을 더 크게 할 것 같네요.

위 네가지를 제외한 정책은 경기조절 수단으로 사용할 수 있다고 합니다.
예로 전매금지 기간, 청약자격, 분양가규제까지 융통성을 발휘할 수 있다고 합니다. 이는 시장상황에 따라 규제지역을 지정/해제하며 부동산 경기를 조절하겠다는 의지로 보이네요.

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3. 싼 집의 가치를 인정하고 보호하는 정책
도심에서 밀려나는 저소득층을 보호하기 위해 싼 집을 보호해야 한다고 합니다.
다세대.다가구 주택들을 개량하면서 싼 집을 보호하고 나아가 더 확보해야 한다.
공공이 개입하여 도심지내 재생사업을 할 때 공공임대주택을 확보해야 한다고 합니다.
 
그 밖에 생각들을 정리해 보겠습니다.

- ‘시장만능주의’라는 단어를 많이 사용하며, 시장에 맡기고 공급을 늘려야 한다는 주장은 허황됐다고 주장합니다.

- 공공임대주택을 많이 공급하는 것은 자금적인 문제, 사회격리적인 문제로 일정수준을 넘지 말아야 한다고 합니다 .

- 집이 투기 대상이 되어서는 안 되지만, ‘건전한 투자’는 장려해야 한다고 생각합니다.

- 보유세, 공급만능론, 금융규제 등 단편적으로는 시장을 안정시킬 수 없다고 봅니다.

- 신도시는 신속하게 주택공급을 할 수 있지만 주택재고가 부족한가, 멀리 떨어진 곳에 수요가 있을까 등을 고려하고 추진하여야 한다고 합니다. 수도권 광역전철망이 있다면 고려할만 하다고 합니다. 신도시 + 광역전철망 패키지가 추진될 가능성이 크겠네요. 왜냐하면 주택재고가 부족하다고 생각하고 신규 택지 내지 신도시는 여전히 필요하다고 봅니다.

- 후분양제도는 소비자 보호와 선택권 존중 차원에서 매우 바람직한 제도라고 생각하네요. 그런데 집값을 잡는 용도는 아니라고 생각합니다. 급격한 가격상승에서는 선분양제도가 유용하다고 생각하네요. 
    
♥ 필자의 생각들을 정리해보겠습니다.

1. 임대사업자의무등록, 계약갱신청구권, 임대료인상율 제한, 보유세 인상은 결국에는 목표치를 향해 계속 추진될 것으로 생각합니다.

2. 금융규제, 초과이익환수는 정권이 바뀌지 않는 한 완화가 힘들것 같네요.

3. 공공지원을 통한 도심재생이 있습니다. 도심재생 뉴딜사업, 이는 현재 추진 중이죠.

4. 신도시와 연결되는 수도권광역교통망 호재는 실현될 가능성이 클 것으로 예상합니다 

5. 시장제어는 규제지역의 지정/해제를 통해 할 것으로 보입니다.

6. 중심지 공급은 계속 부족할 것으로 예상합니다. 
    
♥ 그러면 이러한 환경 속에서 어떻게 투자를 해야 할까요?

1. 중장기로 가져갈 물건은 임대사업자로 등록을 합니다.

2. 지금이라도 남은 중심지 아파트는 오래 보유해야 할것 같네요. 

3. 단기(2~4년) 투자 시 과열되는 곳보다 바닥을 잡는 투자/선점하는 투자가 유효해 보입니다. 단기간 상승한다고 해도 규제지역으로 지정되면, 양도세중과로 인해 투자금 대비 수익률이 현저히 떨어질 것입니다.

4. 저소득층에 주택바우처를 지급하는 정책이 확대된다면, 저가주택의 월세투자가 유효할 수 있습니다. 다만, 시세가 중장기로 하락할 지역은 피해야겠죠.

5. 보유세 부담으로 싼집이 다시 투자처로 부각될 것 같습니다.

6. 좀 더 긴 안목으로 투자를 바라봐야 하는 시점인 것 같습니다.